Agenda item

Adeiladu tai annedd preswyl yn cynnwys mynedfa

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elin Hywel

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: GWRTHOD yn groes i’r argymhelliad

 

Rhesymau: Diffyg tai fforddiadwy, diffyg gwybodaeth am y cymysgedd tai, cydbwysedd a materion ieithyddol.

 

BYDD Y CAIS YN CAEL EI GYFEIRIO I GYFNOD CNOI CIL

 

 

Tir oddi ar Caernarfon Road, Eastern Plot, Pwllheli, LL53 5LF

 

     Adeiladu tai annedd preswyl yn cynnwys mynedfa

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn dod i gasgliad bod modd gosod amodau i sicrhau ymchwiliadau archeolegol, mesurau lliniaru a gwella bioamrywiaeth a chynllun draenio tir

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais amlinellol ydoedd ar gyfer datblygiad preswyl o 24 tŷ ym Mhwllheli ar ddarn o dir i’r dwyrain o safle archfarchnad Aldi. Eglurwyd, er nad oedd cynlluniau manwl na thirlunio yn rhan o’r cais bod angen ystyried egwyddor y bwriad ynghyd a manylion y fynedfa. Pe byddai’r cais yn llwyddo, bydd angen i’r ymgeisydd gyflwyno cais arall i gytuno ar y materion a gadwyd yn ôl.

 

O safbwynt egwyddor y bwriad, ystyriwyd bod datblygu tai ar y safle yn dderbyniol gan fod y tir o fewn ffin datblygu Pwllheli ac wedi cael ei glustnodi ar gyfer datblygiad preswyl o fewn y CDLl.

Ystyriwyd bod y dwysedd datblygu a gynigiwyd yn dderbyniol o ystyried lefelau’r safle, yr angen i warchod bioamrywiaeth ynghyd ar angen i ddarparu sustem draenio gynaliadwy a llecyn chwarae agored

 

Cyfeiriwyd at ffigyrau tai Pwllheli gan egluro bod y bwriad yn dderbyniol oherwydd dynodiad y safle ar gyfer tai ble disgwylid 150 o dai newydd, er derbyn na fydd 150 yn bosib oherwydd cyfyngiadau ffisegol y safle a phresenoldeb archfarchnad Aldi. Mynegwyd bod Polisi TAI 15 yn gofyn am gyfraniad tai fforddiadwy ar ddatblygiadau preswyl o 2 uned neu fwy (ar gyfer Pwllheli gofynnwyd am gyfraniad o 30%), ond amlygwyd nad oedd y cais yn cynnig unrhyw unedau fforddiadwy. Adroddwyd bod cais archfarchnad Aldi wedi ei ganiatáu ar y safle gan nad oedd yn hyfyw i adeiladau tai yno, ac er bod rhywfaint o waith gwella isadeiledd wedi gwella’r sefyllfa bod tystiolaeth yn yr asesiad hyfywedd yn amlygu nad yw’r datblygiad yn hyfyw hyn yn oed heb ddarpariaeth o dai fforddiadwy.

 

Ategwyd, wedi asesu gwybodaeth asesiad hyfywedd a gyflwynwyd gyda’r cais yn unol a gofynion meini prawf polisi TAI 15, nid oedd sail i wrthwynebu’r ffigyrau na’r casgliad o beidio cynnig tai fforddiadwy. O ganlyniad, ystyriwyd nad yw diffyg darpariaeth o dai fforddiadwy yn rheswm dilys i wrthod y cais ac nid oedd y ffaith bod y datblygiad yn ei gyfanrwydd ddim yn hyfyw yn reswm i wrthod y cais oherwydd bod gweithred  unrhyw ganiatâd yn fater i’r datblygwr. 

 

Cyfeiriwyd hefyd at y bwriad i osod amod i sicrhau defnydd C3 o’r unedau fel eu bod i gyd yn dai annedd a ddefnyddir fel unig neu brif breswylfa. Er na fyddai tai fforddiadwy yn cael eu darparu fel rhan o’r cais gellid o leiaf sicrhau na fyddai’r bwriad yn darparu ail gartrefi, tai haf neu unedau gwyliau ychwanegol yn yr ardal

 

Er yn sylweddoli naill ffordd neu’r llall nad oedd sicrwydd y byddai’r tai yn cael eu meddiannu gan deuluoedd Cymraeg, ystyriwyd gyda’r tai yn dai parhaol ac y byddai’r teuluoedd a fyddai’n debygol o feddiannu’r tai yn cael eu hintegreiddio i’r gymuned leol gydag unrhyw blant yn mynychu ysgolion lleol sydd yn darparu addysg trwy’r iaith Gymraeg. Ategwyd bod capasiti digonol o fewn ysgolion lleol i ymdopi gydag unrhyw blant ychwanegol fyddai’n byw yn y tai. Nodwyd bod y  Datganiad Iaith Gymraeg a gyflwynwyd gyda’r cais yn nodi y byddai enw Cymraeg i’r tai a bod bwriad gwneud defnydd o arwyddion a hysbysebu dwyieithog - bydd modd  amodi hyn.

 

O safbwynt effaith gweledol, eglurwyd bod y safle wedi ei leoli mewn pant sydd erbyn hyn ar ddarn o dir wrth archfarchnad Aldi gyda thai o fewn cyffiniau agos ac felly’n ffurfio estyniad rhesymegol i’r anheddiad - ni ystyriwyd felly y byddai’r tai annedd yn edrych allan o’i le. Yn ychwanegol, oherwydd lleoliad y safle mewn perthynas â thai eraill yn yr ardal ynghyd a’r lefelau tir, byddai’n annhebygol i’r datblygiad effeithio ar fwynderau preswyl. Cyfeiriwyd at effaith datblygiadau eraill, ynghyd ag effaith y lôn ar feddianwyr y tai newydd o safbwynt sŵn ac aflonyddwch ac ategwyd bod Uned Gwarchod y Cyhoedd yn fodlon y byddai modd gosod amodau i warchod mwynderau preswylwyr y tai o ystyried yr asesiad sŵn a dderbyniwyd fel rhan o’r cais.

 

Nodwyd bod manylion y fynedfa yn unol â manylion a ganiatawyd fel rhan o gais Aldi a bod yr Uned Trafnidiaeth yn awyddus i osod amodau i sicrhau fod y gwaith yn cael ei gwblhau. Ategwyd y byddai'n ofynnol wedyn i'r ymgeisydd ymrwymo i gytundeb Adran 278 gyda'r Cyngor i gynnwys materion megis adolygu'r terfyn cyflymder, cyflwyno goleuadau stryd, adeiladu llwybr beicio/troedffyrdd, gosod arosfannau bysiau a mannau croesi.

 

Roedd y swyddogion yn argymell caniatáu y cais gydag amodau

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·         Bod y cais yn cael ei ystyried yn gyfochrog a chais 5.1 ( cais rhif C23/0671/45/AM - tir oddi ar Caernarfon Road, Western Plot, Pwllheli, LL53 5LF)

·         Byddai’r bwriad yn cael effaith ar yr iath Gymraeg

·         Bod prisiau’r tai allan o gyrraedd pobl leol – yn denu pobl o tu allan i’r ardal fydd yn gweld hi’n anodd integreiddio gyda’r gymuned leol

·         Bod Pwllheli wir angen tai, ond y math yma o dai yn anghywir – yn creu effaith negyddol ar y gymuned

 

c)    Cynigwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

Rhesymau:

·         Y cais yn groes i bolisi PS1 - dim prawf na fydd effaith andwyol ar yr iaith Gymraeg - anodd gwneud hynny heb wybod nifer a maint y tai

·         Yn groes i bolisi Tai 15 – bod 30% o dai newydd yn Pwllheli i fod yn dai fforddiadwy. Derbyn mai mater hyfywdra ydi’r rheswm, oedd y safle gwreiddiol i fod i gynnig 45 tŷ fforddiadwy. Dim un yn cael ei gynnig rŵan.

·         Yn groes i bolisi PCYFF 2 pwynt 3 – gwneud y defnydd gorau o dir.  Niferoedd isel iawn o dai sydd yn cael eu cynnig yma

·         Yn groes i bolisi Tai 8 – cydbwysedd tai - angen i bob datblygiad newydd gyfrannu at wella cydbwysedd tai, e.e, darparu cymaint a phosib o dai fforddiadwy

 

ch) Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·         Bod adroddiad y swyddogion yn egluro pam y dylid caniatáu y cais

·         Bod y cais yn un am dai defnydd C3

·         Pwy sydd i ddweud nad yw pobl leol eisiau symud yno?

 

·         Pryder y byddai’r tai o bosib yn dai i bobl ymddeol ynddynt

·         Y pris allan o gyrraedd pobl leol

·         Nid yw’r bwriad yn cynnwys tai fforddiadwy

·         Nad oedd neb yn erbyn datblygiad tai, ond pryder nad oedd gwybodaeth ddigonol am y math o dai fydd yn cael eu hadeiladu ar y safle - buddiol felly fyddai derbyn cynllun manwl ac ystyried tai fforddiadwy fel rhan o'r cynllun hwnnw.

 

d)    Mewn ymateb i’r sylwadau, nododd y Pennaeth Cynorthwyol, pe byddai’r cais yn cael ei wrthod bydd yn rhaid ei gyfeirio at gyfnod cnoi cil. Ategodd bod rhaid iddo amlygu risg i’r Cyngor o apêl yn erbyn y penderfyniad o wrthod.

 

dd)  Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn a’r cyfnod cnoi cil ac os y byddai’r ymgeisydd yn cael cyflwyno cynlluniau newydd, nodwyd mai mater i’r ymgeisydd fydd cyflwyno gwybodaeth bellach. Ategodd bod gan unrhyw un yr hawl i gyflwyno cais amlinellol, ond nid felly i un manwl.

 

            PENDERFYNWYD: GWRTHOD yn groes i’r argymhelliad

 

Rhesymau: Diffyg tai fforddiadwy, diffyg gwybodaeth am y cymysgedd tai, cydbwysedd a materion ieithyddol.

 

BYDD Y CAIS YN CAEL EI GYFEIRIO AT GYFNOD CNOI CIL