Agenda item

Adeiladu tai annedd preswyl yn cynnwys mynedfa 

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elin Hywel

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i dderbyn sylwadau Gwasanaeth Cynllunio Archeolegol Gwynedd ac i amodau:

 

1.     Amser o ran cychwyn y datblygiad

2.     Amser o ran cyflwyno cais materion gadwyd yn ôl

3.     Cyflwyno cais materion gadwyd yn ôl ar gyfer llunwedd, graddfa, golwg a thirweddu

4.     Unol a’r cynlluniau

5.     Llechi ar y to

6.     Deunyddiau

7.     Defnydd C3 i’r holl dai 

8.     Enw Cymraeg i’r stad a’r tai.

9.     Arwyddion Cymraeg neu ddwyieithog

10.  Cyflwyno a chytuno Cynllun Rheoli Amgylcheddol Adeiladu / Datganiad Dull Adeiladu

11.  Oriau gwaith adeiladu 

12.  Lefelau sŵn a lleihau sŵn a dirgryniad cyfnod adeiladu

13.  Unol gyda’r Asesiad Trafnidiaeth

14.  Mynedfa i’w chwblhau yn unol gyda’r cynlluniau.

15.  Amodau priffyrdd o ran cwblhau ffordd a phalmentydd yr ystâd ynghyd a’r goleuadau stryd

16.  Parcio

17.  Atal dŵr wyneb rhag arllwys i’r briffordd

18.  Unol gyda Adroddiad Arolwg Ecolegol

19.  Cynllun goleuadau allanol

20.  Cyflwyno a chytuno cynllun rheoli ar gyfer y coetir 

21.  Amod cwblhau gwaith tirlunio fel a gytunwyd yn y manylion tirlunio.

22.  Unol gyda’r Adroddiad Coedyddiaeth

23.  Amod Dŵr Cymru i wneud asesiad modelu hydrolig cyn i’r datblygiad gychwyn

24.  Dim dŵr wyneb / draeniad tir i gysylltu i’r garthffos gyhoeddus.

25.  Sicrhau lefelau sŵn derbyniol yn y tai arfaethedig

26.  Cyflwyno a chytuno cynllun inswleiddio sŵn

27.  Cyflwyno a chytuno manylion ffens acwstig addas ar gyfer y gerddi

28.  Datblygiad i’w wneud yn unol gyda’r asesiad sŵn. 

29.  Amodau archeolegol 

30.  Amod i gyflwyno a chytuno manylion ar gyfer darparu 30% o dai fforddiadwy.

31.  Tynnu hawliau datblygu a ganiateir ar gyfer y tai fforddiadwy o ran estyniadau, adeiladau allanol ac ati.

32.  Cytuno a chyflwyno manylion o sut y bwriedir darparu llecyn agored yn rhan o’r datblygiad.

 

Nodiadau:

Nodyn Datblygiad Mawr

Nodyn SuDS

Cyfeirio at sylwadau Dŵr Cymru

Nodyn Gwaith Stryd

Nodyn sylwadau Gwasanaeth Tân

 

Cais ar gyfer adeiladu tai annedd preswyl yn cynnwys mynedfa

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)           Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais amlinellol oedd dan sylw ar gyfer datblygiad preswyl 24 tŷ ym Mhwllheli ar ddarn o dir i’r  dwyrain o  safle archfarchnad Aldi. Atgoffwyd yr Aelodau mai penderfyniad y Pwyllgor Cynllunio ddiwedd Mawrth 2025 oedd gwrthod y cais yn groes i argymhelliad swyddogion oherwydd diffyg tai fforddiadwy, diffyg gwybodaeth am y cymysgedd / cydbwysedd tai ac effaith niweidiol ar yr Iaith Gymraeg. Yn unol â chyfarwyddyd Pennaeth Cynorthwyol Adran Amgylchedd, gan fod risg  sylweddol i’r Cyngor o ran y bwriad i wrthod y cais yn groes i’r argymhelliad, cafodd y cais ei roi mewn cyfnod cnoi cil.

 

Adroddwyd, bod y cais erbyn hyn, wedi ei ddiwygio i gynnwys 30% o dai fforddiadwy, ac felly’n cael ei ail gyflwyno i’r Pwyllgor am ystyriaeth bellach ar sail y newidiadau.

 

Nodwyd, er nad oedd cynlluniau manwl na thirlunio yn rhan o’r cais, bod angen ystyried egwyddor y bwriad ynghyd a manylion y fynedfa - pe byddai’r cais yn cael ei ganiatáu, byddai angen i’r ymgeisydd gyflwyno cais arall i gytuno ar y materion a gadwyd yn ôl.

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, mynegwyd bod datblygu tai ar y safle yn dderbyniol gan ei fod yn dir sydd oddi fewn i ffin datblygu Pwllheli ac wedi ei glustnodi ar gyfer datblygiad preswyl o fewn y CDLl. Ystyriwyd bod y dwysedd datblygu a gynigiwyd yn dderbyniol o ystyried lefelau’r safle ond bod angen gwarchod bioamrywiaeth a darparu sustem draenio gynaliadwy a llecyn chwarae agored.

 

Eglurwyd, o safbwynt ffigyrau tai Pwllheli bod y bwriad yn dderbyniol oherwydd dynodiad y safle ar gyfer tai ble disgwylid 150 o dai newydd, er yn derbyn na fydd 150 yn bosib oherwydd cyfyngiadau ffisegol y safle a phresenoldeb archfarchnad Aldi. Tynnwyd sylw at Polisi TAI 15 sydd yn gofyn am gyfraniad tai fforddiadwy ar ddatblygiadau preswyl o 2 uned neu fwy. Ar gyfer Pwllheli, gofynnwyd am gyfraniad o 30% ac mae’r ddarpariaeth yn cael ei gynnig erbyn hyn - 30% ar gyfer y datblygiad yma yn gyfystyr a 7.2 uned ac yn unol â’r Canllaw Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy byddai hyn yn golygu darparu 7 uned fforddiadwy a swm cymunedol ar gyfer y 0.2 sy’n weddill, neu ddarparu 8 uned fforddiadwy.

 

Ategwyd bod yr ymgeisydd wedi nodi mai’r gobaith yw y bydd landlord cymdeithasol cofrestredig (RSL) a / neu ddatblygwr / adeiladwr tai yn rhan o’r datblygiad erbyn i gais materion a gadwyd yn ôl gael ei gyflwyno ac y gallai hynny gynnig ffordd ymlaen o ran darparu tai fforddiadwy trwy gymorth grant datblygu o bosib gan Lywodraeth Cymru; gyda’r bwriad bellach yn cynnig darparu 30% o dai fforddiadwy ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol o ran Polisi TAI 15 CDLl.

 

Amlygwyd bod bwriad gosod amod i sicrhau fod yr unedau i gyd yn dai annedd i’w defnyddio fel unig neu brif breswylfa sef defnydd C3. Ategwyd, wrth sylweddoli naill ffordd neu’r llall nad oes sicrwydd y byddai’r tai yn cael eu meddiannu gan deuluoedd sy’n medru a’r Gymraeg, ystyriwyd bod y ffaith y byddent yn dai parhaol yn golygu y byddai’r teuluoedd a fyddai’n eu meddiannu yn cael eu hintegreiddio i’r gymuned leol gydag unrhyw blant yn mynychu ysgolion lleol sydd yn darparu addysg trwy’r iaith Gymraeg. Cydnabuwyd bod capasiti digonol o fewn ysgolion lleol i ymdopi gyda phlant ychwanegol fyddai’n byw yn y tai.

 

Cyfeiriwyd at y Datganiad Iaith Gymraeg oedd yn nodi y byddai enw Cymraeg i’r tai a bod bwriad gwneud defnydd o arwyddion a hysbysebu dwyieithog (byddai modd amodi hyn)

 

Yng nghyd-destun effaith gweledol nodwyd bod y safle wedi ei leoli mewn pant ac felly  ystyriwyd mai lleol yn unig fyddai’r effaith gweledol ac annhebygol o gael effaith ar y dirwedd  ehangach. Yn ychwanegol byddai’r tai wedi eu lleoli gerllaw archfarchnad Aldi, a thai yn y cyffiniau agos ac felly’n ffurfio estyniad rhesymegol i’r anheddiad.

 

Yng nghyd-destun mwynderau preswyl, oherwydd lleoliad y safle mewn perthynas â thai eraill yn yr ardal ynghyd a’r lefelau tir, mae’n annhebygol y byddai’r datblygiad yn effeithio ar fwynderau preswyl, ond cyfeiriwyd at effaith datblygiadau eraill, ynghyd ag effaith y lon ar feddianwyr y tai newydd o safbwynt sŵn ac aflonyddwch. Ategwyd bod asesiad sŵn wedi ei gyflwyno fel rhan o’r cais ac Uned Gwarchod y Cyhoedd yn fodlon bod modd gosod amodau i warchod mwynderau preswylwyr y tai.

 

Tynnwyd sylw at fanylion y fynedfa oedd yn unol â’r manylion a ganiatawyd fel rhan o gais Aldi a bod yr Uned Trafnidiaeth yn awyddus i osod amodau i sicrhau fod y gwaith yn cael ei gwblhau. Ategwyd y byddai'n ofynnol i'r ymgeisydd ymrwymo i gytundeb Adran 278 gyda'r Cyngor i gynnwys materion megis adolygu'r terfyn cyflymder, cyflwyno goleuadau stryd, adeiladu llwybr beicio/troedffyrdd, gosod aros fannau bysiau a mannau croesi. Nodwyd hefyd bod modd gosod amodau i sicrhau ymchwiliadau archeolegol, mesurau lliniaru a gwella bioamrywiaeth a chynllun draenio tir.

 

Roedd y swyddogion yn argymell caniatáu y cais gydag amodau.

 

b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Asiant y sylwadau canlynol;

·        Bod y cais yn dychwelyd i bwyllgor yn dilyn cyfnod cnoi cil yn sgil pryder diffyg tai fforddiadwy yn y bwriad gwreiddiol

·        Bod trafodaethau dilynol wedi eu cynnal gyda’r swyddogion cynllunio a’r Aelod Lleol

·        Mai cais amlinellol sy’n cael ei gyflwyno i gytuno i addasu cais gwreiddiol i gynnwys tai fforddiadwy. Syniad yn unig sydd o’r niferoedd unedau o fewn y safle, ond bydd cytundeb i gyflwyno mwy o wybodaeth i’r dyfodol

·        Nodwyd y posibilrwydd mai Cymdeithas Tai fydd yn gyfrifol am y datblygiad i’r dyfodol gan eu bod yn gallu cynnig opsiynau ehangach a denu grantiau i gyfarch y costau

·        Bydd mwy o wybodaeth pan fydd Cymdeithas Tai a datblygwr yn rhan o’r bwriad

·        Bod y cais, i addasu cynllun i ddarparu tai fforddiadwy yn cydymffurfio gyda Pholisi Tai 15

 

c)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol

·        Ei bod yn gwerthfawrogi trafodaethau gyda’r asiant yn ystod y cyfnod cnoi cil

·        Er bod 30% yn lleiafrif o dai fforddiadwy yma, bod y cais, er yn un amlinellol yn agor trafodaethau am fwy o dai fydd yn ymateb i’r angen yn y gymuned leol

·        Bod tir yn brin ym Mhwllheli ac er bod nifer o dai ar werth yn y dref, mae angen gwirioneddol am y tai cywir i ymateb i’r angen

·        Gwasanaethau, gwaith ac economi dda yn y dref ac felly rhaid cael tai addas i’r gymuned

·        Yn annog y Pwyllgor i dderbyn y cais amlinellol yma gan gadw llygad allan am gais llawn i’r dyfodol – rhaid i’r cais ymateb i anghenion y gymuned a rhoi ystyriaeth i effaith ar yr iaith, poblogaeth a’r farchnad tai

 

d)     Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

 

e)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr Aelodau:

·        Bod nifer o dai ar werth yn y dref a’r ardal ehangach - byddi adeiladu mwy ddim yn helpu’r sefyllfa. Awgrym i oedi codi tai a chynorthwyo'r rhai hynny sydd yn ceisio gwerthu

 

·        Yn croesawu’r datblygiad

·        Yn croesawu’r amod tai fforddiadwy

 

Mewn ymateb i gwestiwn petai’r cais amlinellol yn cael ei gymeradwyo pwy wedyn fydd yn penderfynu ar y manylion llawn, nodwyd y bydd cais llawn neu gais i gymeradwyo materion a gadwyd yn ôl yn cael ei gyflwyno i’r Pwyllgor benderfynu arno. Bydd hyn yn cynnwys maint a math y tai a sut y byddent yn cyfarch yr angen.

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â pham nad oedd amod 106 wedi cael ei gynnwys yn y rhestr amodau, nodwyd bod hynny angen ei gytuno: pe byddai Cymdeithas Tai yn gyfrifol am y datblygiad byddent yn gallu rhyddhau amod, ond petai datblygwr preifat yn gyfrifol, byddai rhaid gweithredu 106 cyn rhyddhau’r amod.

 

PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i dderbyn sylwadau Gwasanaeth Cynllunio Archeolegol Gwynedd ac i amodau.

 

1.            Amser o ran cychwyn y datblygiad

2.            Amser o ran cyflwyno cais materion gadwyd yn ôl

3.            Cyflwyno cais materion gadwyd yn ôl ar gyfer llunwedd, graddfa, golwg a thirweddu

4.            Unol a’r cynlluniau

5.            Llechi ar y to

6.            Deunyddiau

7.            Defnydd C3 i’r holl dai

8.            Enw Cymraeg i’r stad a’r tai.

9.            Arwyddion Cymraeg neu ddwyieithog

10.          Cyflwyno a chytuno Cynllun Rheoli Amgylcheddol Adeiladu / Datganiad Dull Adeiladu

11.          Oriau gwaith adeiladu

12.          Lefelau sŵn a lleihau sŵn a dirgryniad cyfnod adeiladu

13.          Unol gyda’r Asesiad Trafnidiaeth

14.          Mynedfa i’w chwblhau yn unol gyda’r cynlluniau.

15.          Amodau priffyrdd o ran cwblhau ffordd a phalmentydd yr ystâd ynghyd a’r goleuadau stryd

16.          Parcio

17.          Atal dŵr wyneb rhag arllwys i’r briffordd

18.          Unol gydag Adroddiad Arolwg Ecolegol

19.          Cynllun goleuadau allanol

20.          Cyflwyno a chytuno cynllun rheoli ar gyfer y coetir

21.          Amod cwblhau gwaith tirlunio fel a gytunwyd yn y manylion tirlunio.

22.          Unol gyda’r Adroddiad Coedyddiaeth

23.          Amod Dŵr Cymru i wneud asesiad modelu hydrolig cyn i’r datblygiad gychwyn

24.          Dim dŵr wyneb / draeniad tir i gysylltu i’r garthffos gyhoeddus.

25.          Sicrhau lefelau sŵn derbyniol yn y tai arfaethedig

26.          Cyflwyno a chytuno cynllun inswleiddio sŵn

27.          Cyflwyno a chytuno manylion ffens acwstig addas ar gyfer y gerddi

28.          Datblygiad i’w wneud yn unol gyda’r asesiad sŵn.

29.          Amodau archeolegol

30.          Amod i gyflwyno a chytuno manylion ar gyfer darparu 30% o dai fforddiadwy.

31.          Tynnu hawliau datblygu a ganiateir ar gyfer y tai fforddiadwy o ran estyniadau, adeiladau allanol ac ati.

32.          Cytuno a chyflwyno manylion o sut y bwriedir darparu llecyn agored yn rhan o’r datblygiad.

 

Nodiadau-

1.            Datblygiad mawr

2.            SuDS

3.            Cyfeirio at sylwadau Dŵr Cymru

4.            Gwaith stryd

5.            Nodyn sylwadau Gwasanaeth Tân