Agenda item

Datblygiad arfaethedig ar gyfer newid defnydd hen Dafarn Waterloo Inn (defnydd A3) a rhan o hen unedau WH Smiths a USC (defnydd ategol A1) i ffurfio 13 o fflatiau preswyl hunangynhwysol (defnydd C3) ynghyd â newidiadau mewnol ac ail gyflunio i gyfuno dwy uned fanwerthu

 

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Dylan Fernley a’r Cynghorydd Nigel Pickavance

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Caniatáu gydag amodau:

1.         Amser 5 mlynedd.

2.         Yn unol â’r cynlluniau

3.         Cyfyngu'r defnydd i anheddau preswyl dosbarth defnydd C3 yn unig

4.         Cyfyngu’r oriau adeiladau

5.         Rhaid gweithredu amcanion y Datganiad Seilwaith Gwyrdd

6.         Amod tai fforddiadwy

7.         Enw Cymraeg

 

Nodyn : Dŵr Cymru

 

Datblygiad arfaethedig ar gyfer newid defnydd hen Dafarn Waterloo Inn (defnydd A3) a rhan o hen unedau WH Smiths a USC (defnydd ategol A1) i ffurfio 13 o fflatiau preswyl hunangynhwysol (defnydd C3) ynghyd â newidiadau mewnol ac ail-gyflunio i gyfuno dwy uned fanwerthu bresennol i ddarparu stondinau at ddibenion manwerthu ar y llawr gwaelod.

 

a)     Amlygodd yr Uwch Swyddog Cynllunio mai cais llawn ydoedd ar gyfer eiddo sydd wedi ei leoli oddi fewn ffin y Ganolfan Isranbarthol ac felly bod rhaid ystyried yr egwyddor o ddatblygu’r safle yn erbyn Polisi TAI 1 y CDLl. Adroddwyd mai’r  lefel cyflenwad dangosol o dai ar gyfer Bangor dros gyfnod y CDLl yw 969 uned. Yn y cyfnod rhwng 2011 - 2025, nodwyd bod cyfanswm o 821 o unedau wedi eu cwblhau yn y ddinas gyda’r banc tir ar hap h.y. safleoedd gyda chaniatâd cynllunio presennol ar safleoedd nad sydd wedi eu dynodi ar gyfer tai, yn Ebrill 2025 yn 164 uned. Er bod y ddarpariaeth eisoes yn cael ei gyfarch trwy’r safleoedd yn y banc tir, mewn amgylchiadau o’r fath bydd ystyriaeth yn cael ei roi i unedau sydd wedi eu cwblhau hyd yma o fewn yr haen Prif Ganolfannau. Mae Polisi PS 17 y CDLl yn nodi bydd 53% o’r twf tai yn cael ei leoli o fewn y Ganolfan Isranbarthol a Chanolfannau Gwasanaeth Trefol gyda diffyg o 135 uned o safbwynt y ddarpariaeth ar hap o fewn yr haen hon.

 

Drwy ychwanegu 13 uned anheddol at y stoc dai,  byddai'r datblygiad yma yn gymorth i gyfrannu tuag at dargedau tai'r CDLl mewn ffordd sy'n ymateb yn gadarnhaol i ofynion y farchnad dai lleol ac felly fe ystyriwyd y gellid derbyn y cynnig dan TAI 1 a PS 17 y CDLl. Nodwyd bod Polisi TAI 9 o’r CDLl yn caniatáu rhannu eiddo presennol yn fflatiau hunangynhaliol cyhyd a’u bod yn cydymffurfio a nifer o feini prawf sydd yn cael ei drafod yn yr adroddiad. Credir bod y bwriad yn dderbyniol ar sail gofynion polisi TAI 9.

 

Cyfeiriwyd at yr asesiad Cymysgedd Tai, sy’n rhan o’r Asesiad Effaith Iaith Gymraeg a gyflwynwyd, bod rhagamcanion Asesiad Marchnad Tai Lleol Gwynedd 2018-2023 yn dangos twf parhaus yn nifer yr aelwydydd 1 a 2 berson yn erbyn diffyg parhaus o eiddo addas. Amlygwyd bod yr asesiad yn nodi, er bod darpariaeth dda ar gyfer y farchnad llety myfyrwyr ym Mangor, bod prinder sylweddol yn y farchnad broffesiynol ifanc ar gyfer unedau sydd o ansawdd uchel. Ystyriwyd bod tystiolaeth ddigonol wedi ei gyflwyno bod galw lleol am unedau o’r maint a math a gynigwyd yma, ac felly bod y gymysgedd dai yn briodol ac yn cydymffurfio gyda pholisi TAI 8.

 

Lleolir y safle mewn ardal o ddefnyddiau tir cymysg, sy’n cynnwys defnyddiau preswyl ynghyd â defnyddiau masnachol a busnes. Ni ystyriwyd y bydd effaith sylweddol ar fwynderau preswyl eiddo cyfagos o ran gor-edrych na cholli preifatrwydd. Yn dilyn ymgynghori â’r Swyddog Cadwraeth ac addasu’r cynlluniau, daethpwyd i’r casgliad na fydd y datblygiad yn niweidiol i ansawdd adeiledig yr Ardal Gadwraeth ac felly’n dderbyniol o dan bolisi AT 1. Er bod pryderon wedi’u codi gan Wasanaeth Gwarchod y Cyhoedd ynghylch effaith bosibl sŵn ar drigolion, nodwyd mai mater i Reolaeth Adeiladu yw sicrhau insiwleiddio digonol. O ystyried natur gymysg yr ardal, ni ystyriwyd y bydd lefelau sŵn cyffredinol yn annerbyniol, a byddai unrhyw achosion o sŵn anghyffredin yn cael eu trin fel niwsans; ystyriwyd bod y bwriad yn dderbyniol o ran mwynderau preswyl ac yn cydymffurfio â pholisïau PCYFF 2, PCYFF 3 a TAI 9 y CDLl

 

Er nad oedd darpariaeth ar gyfer parcio ar y safle, ystyriwyd bod y bwriad yn dderbyniol o ystyried ei leoliad canolog, hygyrchedd i drafnidiaeth amgen a darpariaeth parcio gyfagos, ac felly’n cydymffurfio â pholisïau TRA 2 a TRA 4. Lleoli’r yr adeilad yng nghanol Dinas Bangor ac o fewn safle gellid ei ddisgrifio'n gynaliadwy; gorsaf fws Bangor o fewn pellter 5 munud o gerdded o’r safle gyda gwasanaeth cludiant cyhoeddus aml, siopau o fewn pellter cerdded cyfforddus o’r safle a’r orsaf drên oddeutu 10 - 15 munud o bellter cerdded sydd hefyd yn cael ei wasanaethu gan gludiant cyhoeddus a thacsis; y bwriad yn cydymffurfio gyda gofynion Polisi PS 4 a PS 5 o'r CDLl.

 

Cyfeiriwyd at Polisi TAI 15 sydd yn asesu darpariaeth tai fforddiadwy ar gyfer datblygiadau o 2 uned neu fwy ym Mangor, ac yn yr achos hwn byddai angen 3 uned fforddiadwy o’r cyfanswm o 13. Fodd bynnag, o ystyried maint a gwerth y fflatiau, ni ddisgwylid i'w prisiau godi allan o afael trigolion lleol a bydd y fflatiau i gyd yn “fforddiadwy trwy ddyluniad”, ond nodwyd bod bwriad gosod amod i sicrhau 3 uned fforddiadwy rhag ofn y bydd newid yng ngwerthoedd y farchnad, gan gydymffurfio â Pholisi TAI 15.

 

Gyda’r datblygiad yn un ar gyfer mwy na 10 uned byw, cyflwynwyd Asesiad Effaith Ieithyddol i gefnogi’r cais. Ystyriwyd bod y bwriad yn cael effaith ieithyddol niwtral, gan ddiwallu galw lleol am fflatiau a chwrdd ag anghenion y gymuned.  Gydag amodau priodol, ystyriwyd y byddai’r cais yn cwrdd gyda gofynion Polisi PS 1 y CDLl.

 

Mae’r safle wedi ei leoli o fewn ffin Canol Dref Bangor a’r Prif Ardal Siopa ac mae polisi cenedlaethol a pholisïau lleol yn ceisio gwarchod a gwella bywiogrwydd a hyfywedd canol trefi a'u swyddogaethau manwerthu, gwasanaethu a chymdeithasol. Yn yr achos hwn,  byddai defnydd masnachol yn parhau ar y llawr gwaelod gan gadw ffenestr siop blaen weithredol. Ni ystyriwyd y byddai'r datblygiad yn tanseilio rôl Canol Tref gan y byddai’n cynnal gweithgarwch busnes fyddai’n cyfrannu at hyfywedd y stryd fawr; y cais yn dderbyniol dan ofynion polisi PS 15, MAN 1 a MAN 2 fel y maent yn ymwneud ag amddiffyn rôl manwerthu canol trefi.

 

Ystyriwyd bod defnydd arfaethedig y bwriad yn dderbyniol ac ni fydd yn amharu ar gymeriad yr ardal nac yn achosi niwed mwynderol annerbyniol. Argymhellwyd caniatáu’r cais gydag amodau.

 

b)     Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

 

c)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·        Bod y fflatiau yn ymateb i’r angen am anheddau hunangynhaliol

·        Bod yr unedau manwerthu a’r dafarn wedi eu marchnata ers 2022 - dim diddordeb wedi ei ddangos nac ymweliadau (viewings) i’r dafarn

·        Da fydd cael yr adeilad nol i ddefnydd - byddai’n ychwanegu at fywiogrwydd y stryd fawr a chanol y ddinas

·        Bod y bwriad yn cynnig unedau cymysg 1,2 a 3 stafell wely

·        Cysylltiadau da gyda chyflogaeth, mwynderau, siopau a thrafnidiaeth gyhoeddus

·        Bod tair uned fforddiadwy yn cael ei gynnig yn unol â gofynion polisi

·        Ni fydd unedau aml asiantaethol – yn hunangynhaliol

·        Byddai’n cyfarch yr angen am dai yn lleol

·        Byddai’r unedau manwerthu ar y llawr gwaelod yn llai a fforddiadwy

·        Ymgynghoriad lleol wedi ei gynnal - nid oedd unrhyw wrthwynebiadau i’r bwriad, yn ddarostyngedig i amodau,

·        Ymchwil wedi ei dderbyn yn edrych ar golled eiddo cymunedol ac unedau manwerthu mawr

·        Yn fuddsoddiad cadarnhaol i’r ddinas

 

ch) Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·        Siomedig bod tafarn eiconig yn cau yn y Sir

·        Bod y stryd fawr yn prysur droi yn bed-sits

·        Bod y bwriad yn ddefnydd derbyniol o adeilad gwag - yn fflatiau ac yn gwarchod safle manwerthu

·        Bod angen adfywio’r Stryd Fawr

 

Mewn ymateb i gwestiwn am ddiffyg ymateb unwaith eto gan Cyngor Dinas Bangor, nododd y Pennaeth Cynorthwyol ei fod wedi cysylltu yn uniongyrchol gyda Cyngor Dinas Bangor yn nodi pryder y Pwyllgor nad oedd y Cyngor Dinas yn cynnig ymateb i  geisiadau cynllunio yn y ddinas. Amlygodd nad oedd wedi derbyn ymateb i’w gais ac ategodd er nad oedd goblygiadau cyfreithiol dros gynnig sylwadau, nododd,  petai’r Pwyllgor yn dymuno iddo ail gysylltu, byddai yn fodlon gwneud hynny.

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â phryder nad oedd gwybodaeth ddigonol yn yr adroddiad am hyfywdra’r dafarn a trist oedd gweld tafarn arall yn cau yn y Sir, nodwyd bod y dafarn wedi cau ers 2022 a bod tystiolaeth o farchnata’r dafarn wedi ei gynnwys yn yr adroddiad

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â phlatiau du (x5) sydd yn ymddangos yn rhoi strwythur a chynhaliaeth i’r adeilad, nodwyd nad oedd y cais yn nodi eu bod yn cael eu cadw neu beidio, ond y byddai hyn yn fater i’w ystyried yn fater diogelwch gan reolaeth adeiladu.

 

PENDERFYNWYD: Caniatáu gydag amodau:

 

1.            Amser 5 mlynedd.

2.            Yn unol â’r cynlluniau

3.            Cyfyngu'r defnydd i anheddau preswyl dosbarth defnydd C3 yn unig

4.            Cyfyngu’r oriau adeiladau

5.            Rhaid gweithredu amcanion y Datganiad Seilwaith Gwyrdd

6.            Amod tai fforddiadwy

7.            Enw Cymraeg

 

Nodyn :

Dŵr Cymru

Pennaeth Cynorthwyol i ail gysylltu gyda Chyngor Dinas Bangor