Agenda item

Codi 20 o dai fforddiadwy, creu mynedfa newydd i gerbydau o'r B4354 ynghŷd â gwaith cysylltiedig

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Rhys Tudur

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD:

 

Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i gytundeb 106 neu gytundeb unochrog ar gyfer cyfraniad addysgol a chyfarpar chwarae ar lecyn agored ynghyd a’r amodau canlynol :

 

1.       Amser

2.       Datblygiad yn cydymffurfio gyda chynlluniau a gymeradwywyd

3.       Rhaid cyflwyno a chytuno ar raglen ddarparu tai fforddiadwy

4.       Rhaid cytuno’r deunyddiau allanol gan gynnwys y llechi to

5.       Tynnu’r Hawliau Datblygu a Ganiateir

6.       Amod Dŵr Cymru/Draenio

7.       Amodau Priffyrdd

8.       Amodau Bioamrywiaeth/CNC

9.       Cynllun Rheolaeth Adeiladu

10.     Rhoi enw Cymraeg i’r stad a’r tai unigol.

11.     Cyfyngu’r defnydd i ddosbarth defnydd C3 yn unig

12.     Cwblhau tirlunio

 

Nodyn: Trwydded Ystlumod

 

Codi 20 o dai fforddiadwy, creu mynedfa newydd i gerbydau o'r B4354 ynghyd â gwaith cysylltiedig

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)           Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn oedd yma i godi 20 tŷ fforddiadwy ynghyd a chreu mynedfa gerbydol newydd ynghyd a datblygiadau cysylltiedig. Adroddwyd bod y safle bellach wedi ei ddiwygio ac wedi ei leoli yn ei gyfanrwydd o fewn safle sydd wedi ei ddynodi yn benodol ar gyfer datblygiad tai T64 o fewn ffin ddatblygu Chwilog, gyda’r nifer tai a gynigiwyd wedi lleihau o 25 i 20 i alluogi hyn.

 

Eglurwyd bod plotiau rhifau 16-19 (2 dŷ 3 gwely, 1 tŷ 2 wely ac un byngalo 2 wely) o’r cynllun gwreiddiol wedi eu dileu, a bod plotiau 24 - 25 wedi ei amnewid o ddau fflat 1 gwely i 1 tŷ 2 wely. Nid oedd y bwriad yn darparu unedau y tu allan i’r ffin ddatblygu; yn darparu 100% o dai fforddiadwy gyda chymysgedd o ran deiliadaeth. Roedd y cynllun arfaethedig yn cynnwys darparu man agored cyhoeddus ac ardal draenio gynaliadwy.

 

Atgoffwyd yr Aelodau bod y cais wedi ei gyflwyno i Bwyllgor Cynllunio 27ain o Ebrill 2026, lle penderfynwyd gwrthod y cais ar sail un rheswm sef ei fod yn groes i Polisi TAI 16 Safleoedd Eithrio o’r CDLl oherwydd nad oedd posib dangos angen am y tir eithrio hyd nes bod y safle dynodedig T64 wedi ei ddatblygu, ac felly cyfeiriwyd y cais i gyfnod cnoi cil. Ers hynny, cafodd y cais ei ddiwygio yn benodol mewn ymateb i’r rheswm gwrthod uchod. Amlygwyd bod nifer o ddogfennau a chynlluniau diwygiedig wedi eu cyflwyno er mwyn adlewyrchu’r newid, gyda chyfnod o ail-ymgynghori llawn, gan gynnwys ymgynghoriad cyhoeddus, wedi cymryd lle. Gyda’r bwriad wedi ei ddiwygio mewn ymateb i wrthwynebiad y Pwyllgor Cynllunio, roedd y cais yn cael ei ail-gyflwyno am benderfyniad ar sail y diwygiadau.

 

Cyfeiriwyd at ymatebion yr ail ymgynghoriad ac at y niferoedd hynny oedd â chysylltiad 5 mlynedd gyda Gwynedd ac  yn dymuno byw yn Chwilog, ynghyd a diweddariad i ffigyrau angen Gwynedd gyfan sy’n cadarnhau bod 2103 o bobl ar gofrestr Opsiynau Tai am Eiddo cymdeithasol gyda chysylltiad 5 mlynedd gyda Gwynedd ac 882 ar gofrestr Tai Teg. Cadarnhawyd bod yr Adroddiad Anghenion Tai wedi ei gwblhau gan yr Hwylusydd Tai Gwledig ac wedi ei gyflwyno fel rhan o’r cais.

 

Nodwyd y byddai’r bwriad yn cynnig 100% o dai fforddiadwy gyda statws pentref Chwilog yn y CDLl yn golygu mai unedau fforddiadwy ar gyfer gwasanaethu angen fforddiadwy Gwynedd yn ei gyfarwydd oedd yn ddisgwyliedig (fel yn achosion safleoedd cyffelyb eraill sydd wedi eu dynodi drwy’r Sir). Ategwyd bod yr angen wedi ei brofi a bod y bwriad yn cydymffurfio gyda gofynion polisïau TAI 3, TAI 8 a TAI 15 o'r CDLl. Pwysleisiwyd nad oedd y bwriad yn cynnwys darparu tai y tu allan i’r ffin ddatblygu, ac felly nid oedd polisi TAI 16 Safleoedd Eithrio Bellach yn berthnasol i’r cais.

 

Ni ystyriwyd y byddai’r tai yn achosi niwed arwyddocaol i ansawdd adeiledig y safle na’r gymdogaeth leol ac felly ystyriwyd bod y datblygiad yn dderbyniol dan Bolisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 y CDLl

 

Nodwyd fod yr Uned Iaith wedi cadarnhau bod y datganiad iaith wedi cynnwys rhagdybiaethau rhuglder darpar denantiaid, a’r effaith ieithyddol posib. Er bod eu sylwadau diweddaraf yn gofyn am gadarnhad o’r angen lleol, roedd eu sylwadau blaenorol ar gyfer datblygiad mwy o faint yn cadarnhau eu bod yn fodlon fod yr asesiad wedi cadarnhau’r angen yn lleol. I’r perwyl hynny, ni ystyriwyd fod y bwriad yn groes i ofynion polisi PS1 o’r CDLl.

 

Yng nghyd-destun Llecynnau Agored, adroddwyd y byddai’r datblygiad arfaethedig yn cynnig ardal agored o faint 955m2 ar y safle, ond nad oedd cyfarpar chwarae yn cael ei gynnig. Ystyriwyd mewn achos o’r fath, ac fel sydd wedi ei gytuno eisoes gyda datblygiadau cyffelyb, y bwriad fydd sicrhau cyfraniad ariannol trwy gytundeb 106 neu gytundeb unochrog gan  sicrhau fod y bwriad yn dderbyniol yn unol â gofynion perthnasol polisi ISA 5.

 

Derbyniwyd cadarnhad gan yr Adran Addysg fod capasiti o fewn yr ysgolion lleol, ond o ystyried sefyllfa Chwilog yn ei gyfanrwydd o ran y dynodiadau eraill, ystyriwyd mai rhesymol fyddai sicrhau cyfraniad ariannol drwy gytundeb 106 neu gytundeb unochrog yn yr achos yma, fel sydd wedi ei wneud gyda’r dynodiadau eraill. I’r perwyl hyn, ystyriwyd bod yn y bwriad yn dderbyniol ac yn cydymffurfio gyda gofynion polisi ISA 1.

 

Cyfeiriwyd at faterion priffyrdd, bioamrywiaeth, archeolegol a draenio tir gan nodi eu bod yn dderbyniol.

 

Wrth gloi, nododd yr Uwch Reolwr bod hwn yn gynnig am ddatblygiad tai fforddiadwy sydd wedi ei lunio i gwrdd ag angen penodol sydd wedi ei brofi ac sydd wedi ei leoli yn ei gyfanrwydd ar safle sydd wedi ei ddynodi ar gyfer tai o fewn ffin ddatblygu’r pentref ac sydd wedi derbyn cymeradwyaeth yn y gorffennol am ddatblygiadau preswyl cyffelyb. O ganlyniad, ystyriwyd bod y cynllun yn dderbyniol ar sail egwyddor a'i fod yn cydymffurfio â gofynion polisïau a chanllawiau cynllunio lleol a chenedlaethol perthnasol. Yr argymhelliad oedd caniatáu’r cais yn unol ag amodau priodol.

 

b)           Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·        Bod cais ar ei newydd wedd wedi ei gyflwyno gyda nifer unedau wedi lleihau o 25 i 20

·        Er hynny, ystyrioedd bod 20 uned newydd mewn pentref bach fel Chwilog yn parhau yn ormod ac felly yn gwrthwynebu’r cais

·        Bod y Cyngor Cymuned yn unfrydol wedi gwrthod y cais - sylwadau estynedig y Cyngor Cymuned wedi eu cynnwys yn yr adroddiad a'r rhesymau dros wrthwynebu yn glir a niferus

·        Bod bron pawb o’r pentref yn erbyn y datblygiad - deiseb wedi ei llofnodi gan 160 o drigolion (nifer sylweddol mewn pentref o faint Chwilog). Bod seiliau clir, priodol dros wrthwynebu ar y ddeiseb - y bwriad yn ddatblygiad mawr fyddai yn newid cymeriad y pentref; Chwilog yn bentref Cymraeg ac y byddai’r datblygiad yn debygol o arwain at ostyngiad canran poblogaeth sy’n siarad Cymraeg; dim tystiolaeth o’r angen yn lleol am dai o’r raddfa yma yn y ward, cynnydd yn lefelau traffig a phwysau isadeiledd,   capasiti y system carthffosiaeth a gwasanaethau lleol, megis yr ysgol leol. Siomedig nad oedd y ddeiseb wedi ei chynnwys fel atodiad i’r adroddiad - byddai hyn yn rhoi chwarae teg i lais lleol.

·        Bod sawl sail gwrthod:

·        Yn groes i bolisi ISA2 ac ISA 1 - nid oes cyfleusterau cyfredol priodol yn Chwilog i ymdopi gyda datblygiad; nid yw’r isadeiledd priodol yn ei le, dim llawer o wasanaethau a dim lle digonol yn yr ysgol leol.

·        Cyflenwad dangosol Chwilog yw 40 -  35 eisoes wedi eu hadeiladu o fewn cyfnod cyfredol y CDLl. Byddai 20 ychwanegol ymhell dros y dynodiad o 40 uned fyddai’n arwain at or-ddatblygu ac yn newid pentref gwledig Chwilog. Dwy stad o 15 o dai eisoes wedi eu hadeiladu yn y pentref - hwn yn gais am 20 yn fwy

·        Methiant bodloni PS1 Is-gymal 4 – ‘achosi niwed i strwythur ieithyddol y pentref’. Byddai codi 20 uned ychwanegol yn ormod o newid i’r pentref allu ymdopi, ac yn newid cydbwysedd ieithyddol y gymuned; bod maint y datblygiad yn anghymesur â maint y pentref ac yn newid rhy fawr, yn rhy fuan; yn bygwth capasiti ieithyddol yr ysgol a’r gymuned i gymhathu'r datblygiad yn ieithyddol - nid yw’r asesiad iaith wedi asesu hyn

·        Yr asesiad iaith yn un sydd wedi ei gomisiynu / dalu gan y datblygwr - nid yw’n ystyried bod % siaradwyr Cymraeg Tai Cymdeithasol pob ardal wedi cwympo yn sylweddol dros amser yn sgil newid meddiannaeth

·        Nid yw’r asesiad iaith yn ystyried ystadegau ar gyfer stadau newydd mewn mannau eraill o Wynedd nac yn canfod iaith aelwydydd na defnydd iaith . Nid yw yn rhoi darlun sydd yn cyfateb i’r cyfrifiad o ostyngiad o siaradwyr Cymraeg ymhob cymuned ers cyfnod y CDLl

·        Nid yw’r asesiad iaith yn ystyried y niwed ieithyddol o beidio cael trefn polisi gosod lleol yn ei le, na defnydd o drefn bod % o dai yn cael eu gosod i siaradwyr Cymraeg; Polisi Gosod Lleol yn angenrheidiol yn yr achos yma i liniaru niwed ieithyddol

·        Yn cyfeirio at Compendiwm Prosiect Bro sydd yn nodi bod Chwilog ymysg y 4 ardal gryfaf yn Nwyfor o ran cadarnle ieithyddol y Gymraeg (siaradwyr ac aelwydydd);  byddai niwed ieithyddol i’r pentref os daw meddianwyr y tai o ardaloedd ehangach - dyma ddaw o drefn o ddewis meddianwyr i dai cymdeithasol.

·        Sefyllfa o godi stadau mawr heb ddiwallu'r angen lleol

·        Bod y datblygiad yn anghymesur i faint y pentref. Dim o’i le â thai cymdeithasol, ond y nifer yn yr achos yma yn peri cwestiynau. Byddai 20 yn dyblu nifer tai cymdeithasol  y pentref mewn un achos

·        Bod y data yn groes i’r hyn sy’n cael ei argymell gan Polisi Cynllunio Cymru – sef yr angen am ddata lleol wedi ei berthnasu yn lleol -  yma ceir data o ddiddordeb rhanbarthol eang sydd yn rhoi cam argraff o wir angen y pentref – bod yr un rhai wedi ‘dewis’ Chwilog ac ardaloedd agos, ac eraill wedi amlygu ‘diddordeb’ yn hytrach na gwir angen – nid yw hyn yn rhoi darlun o’r gwir angen yn lleol

·        Bod sawl sail i wrthod y cais. Yn y cyfarfod diwethaf lleisiwyd barn gan aelodau i  wrthod y cais ac  roedd yn eu hannog i wneud yr un peth eto

 

c)               Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais yn groes i’r argymhelliad

 

Rheswm: Gwrthod ar sail Polisi Strategol 1: Is-gymal 4 - Byddai’r datblygiad yn achosi niwed o sylwedd i gymeriad a chydbwysedd iaith cymuned Chwilog

 

Mewn ymateb nododd y Swyddog Monitro bod y cais gerbron yn llai na’r un blaenorol, er yn gais cyffelyb o ran nodweddion ac ardrawiad. Ym mhwyllgor Ebrill 2026, gwrthodwyd y cais gydag un rheswm gwrthod - y rheswm gwrthod hwnnw bellach wedi derbyn sylw ac ymateb gan yr ymgeisydd. O ran priodoldeb, y rheswm gwrthod uchod yn un ychwanegol fydd angen tystiolaeth fyddai’n cyfiawnhau gwrthod ar sail asesiad iaith.

 

ch)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·        Bod y tir ‘eithriedig’ bellach wedi ei ddileu a gweddill y safle wedi ei gynnwys yn y CDLl

·        Bod canran siaradwyr Cymraeg yn ymddangos yn uwch mewn stadau tai cymdeithasol o gymharu â chanran y pentref - pryder yma o amddifadu pobl Cymraeg o dai cymdeithasol

·        Nifer dynodiadau yn Chwilog efallai yn ganlyniad i ddiffyg tir ar gyfer adeiladu ym Mhwllheli - hyn yn diwallu angen sydd yn ‘weddol leol’

·        Yn cydymdeimlo gyda’r Aelod Lleol - 20 yn ormod i gefn gwlad, ond rhwym i bolisïau lleol, i'r CDLl ac i  Arolygwyr Cynllunio. Y dynodiad yn ormod i bentref

·        Yr egwyddor eisoes wedi ei gymeradwyo

·        Y tai yn 100% fforddiadwy

·        Yr angen wedi ei amlygu – bod rhaid adeiladu tai cymdeithasol digonol

·        Os yw pobl lleol yn dymuno aros yn lleol mewn tai cymdeithasol, eu dewis hwy ydy hynny, ac felly rhaid darparu tai ar eu cyfer. Drwy wrthod bydd pobl leol yn symud i ffwrdd

·        Yn deall y pryder lleol, ond y tir wedi ei glustnodi ar gyfer 21 o dai a rhai o’r rheiny yn dai marchnad agored

·        Bod y datblygiad o fewn y ffin datblygu. Byddai gwrthod yn arwain at gostau apêl.

·        Croesawu bod Adroddiad Anghenion Tai wedi ei gwblhau gan yr Hwylysydd Tai Gwledig ac wedi ei gyflwyno fel rhan o’r cais.

·        Er cymysgedd yn y math o dŷ, nid yw yn cyfateb yn union i ofynion lleol : er bod 15 tŷ 2/3 llofft, 13 yw’r angen lleol; dim diddordeb i’r byngalo a gosod fflatiau un person yn anodd

·        Yn gais cryf ar safle wedi ei ddynodi, ond 20 o dai cymdeithasol yn ormod i bentref, gwledig, bychan Chwilog

·        Angen ystyried yr effaith ar gymeriad Chwilog - pentref o arwyddocâd ieithyddol

·        Byddai 10  tŷ yn nifer derbyniol ar y safle gyda man chwarae i blant

·        Yr asesiad iaith yn nodi ‘gyda’r tystiolaeth gyfyngedig sydd a’r gael, rydym o’r farn y bydd caniatáu’r cais yn cael effaith gadarnhaol sylweddol ar wydnwch ieithyddol Chwilog’. Hwn yn ddatganiad cyfforddus, hyderus a hynny ar sail ‘tystiolaeth gyfyngedig’

·        Pwysau i ganiatáu’r cais drwy awgrymu costau apêl uchel, ac y daw arolygydd o Gaerdydd i gyflwyno barn er nad yn lleol i’r ardal nac yn ymwybodol o sefyllfa’r Gymraeg yn Chwilog.

·        Bod cais cynllunio byw ar y safle - cais cynllunio am 21 o dai (7 tŷ fforddiadwy ar gweddill yn dai marchnad agored), beth felly yw’r dadleuon dros gael 20 o dai fforddiadwy?  Hapus i ganiatáu tai marchnad agored, ond dim i ganiatáu tai i bobl sydd wir angen tai yng Ngwynedd?

·        Y tai sydd eisoes wedi ei hadeiladu yn Chwilog wedi cael effaith gadarnhaol ar yr iaith yno ac felly sylw yn yr asesiad iaith yn cadarnhau be sydd wedi digwydd yn barod. Ysgol Chwilog wedi ei hadnabod fel un o gadarnleoedd y Gymraeg

·        Yn ddatblygiad cadarnhaol sydd yn unol â pholisïau Cyngor Gwynedd

·        Datblygiad diweddar yn Nefyn - 3 tŷ allan o 14 sydd wedi eu gosod i bobl o Nefyn. Dim byd yma i rwystro pobl / teuluoedd di-gymraeg rhag cael tai yn Chwilog

·        Os caniatáu, cais am amod i ddefnyddio Polisi Gosod Tai Lleol i roi blaenoriaeth i bobl leol a gwarchod y Gymraeg

 

Mewn ymateb i’r cais i osod amod cynllunio am ddefnydd Polisi Gosod Tai Lleol, nododd y Swyddog Monitro nad oedd gosod amod o’r fath o fewn grym y Pwyllgor.

 

Ategodd y Pennaeth Cynorthwyol, pe byddai’r cais yn cael ei wrthod yn groes i’r argymhelliad, byddai rhaid ei gyfeirio at gyfnod o gnoi cil oherwydd risgiau cysylltiedig.

 

d)           Gwnaed cais am bleidlais gofrestredig:

 

Yn unol â’r Rheolau Gweithdrefn, cofnodwyd y bleidlais ganlynol ar y cynnig i wrthod y cais:-

 

O blaid: 6 - Cynghorwyr Huw Rowlands, Elwyn Edwards, Gareth T Jones, Elin Hywel. John Pughe Roberts, Gruffydd Williams

 

Yn erbyn: 9 - Cynghorwyr  Delyth Griffiths, Berwyn Parry Jones, Edgar Owen, Dafydd Meurig, Cai Larsen,  Dyfrig Siencyn, Louise Hughes, Anne Lloyd Jones, Gareth Coj Parry

 

Yn atal: 0

 

Disgynnodd y cynnig.

 

dd)    Cynigwyd ac eiliwyd caniatáu y cais yn unol â’r argymhelliad

 

  PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i gytundeb 106 neu gytundeb unochrog ar gyfer cyfraniad addysgol a chyfarpar chwarae ar lecyn agored ynghyd a’r amodau canlynol :

 

1.            Amser

2.            Datblygiad yn cydymffurfio gyda chynlluniau a gymeradwywyd

3.            Rhaid cyflwyno a chytuno ar raglen ddarparu tai fforddiadwy

4.            Rhaid cytuno’r deunyddiau allanol gan gynnwys y llechi to

5.            Tynnu’r Hawliau Datblygu a Ganiateir

6.            Amod Dŵr Cymru / Draenio

7.            Amodau Priffyrdd

8.            Amodau Bioamrywiaeth / CNC

9.            Cynllun Rheolaeth Adeiladu

10.          Rhoi enw Cymraeg i’r stad a’r tai unigol.

11.          Cyfyngu’r defnydd i ddosbarth defnydd C3 yn unig

12.          Cwblhau tirlunio

 

Nodyn: Trwydded Ystlumod