Datblygiad preswyl i fyny i 45 o dai (gan gynnwys tai
fforddiadwy) ynghyd a chreu mynedfa newydd, uwchraddio’r fynedfa bresennol,
darparu llecynnau mwynderau cyhoeddus, llecynnau parcio a tirlunio
AELODAU LLEOL: Cynghorydd Endaf Cooke a Cynghorydd
Roy Owen
Cofnod:
Datblygiad preswyl i fyny i 45 o dai (gan gynnwys tai
fforddiadwy) ynghyd a chreu mynedfa newydd, uwchraddio’r fynedfa bresennol,
darparu llecynnau mwynderau cyhoeddus, llecynnau parcio a thirlunio
Cadeiriwyd y drafodaeth
ar y cais hwn gan yr
Is-gadeirydd.
(a) Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais, gan
nodi y gohiriwyd y cais yng nghyfarfod y Pwyllgor a gynhaliwyd ar 26 Rhagfyr
2016 er mwyn diwygio cynnwys yr adroddiad i gynnwys sylwadau Dwr Cymru. Cais
amlinellol ydoedd ar gyfer codi hyd at 45 o dai gan gynnwys tai fforddiadwy ar
safle cyn Ysgol Gynradd yr Hendre, Caernarfon. Byddai materion fel tirweddu, edrychiadau, cynllun a
graddfa yn cael eu cadw’n ôl ar gyfer eu hystyried eto mewn cais materion a
gadwyd yn ôl. Y bwriad yw:
-
adeiladu hyd at 45 o dai
gyda bron i 50% yn dai fforddiadwy. Byddai'r tai hyn yn cynnwys tai rhent
cymdeithasol a fydd yn cael eu darparu gan landlord cymdeithasol cofrestredig -
CCG yn yr achos yma
-
Creu mynedfa newydd oddi ar ffordd sirol
ddi-ddosbarth (Ffordd Eryri) oddeutu hanner ffordd lawr y safle,
-
Uwchraddio’r fynedfa bresennol,
-
Darparu llecynnau mwynderol cyhoeddus, llecynnau parcio yn rhannol o fewn
cwrtil y tai a rhannol y tu allan gan ddarparu parcio cymunedol a thirlunio
cyffredinol
Nodwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn ardal breswyl sefydledig ac oddi
fewn i ffin datblygu Caernarfon fel y’i cynhwysir yng Nghynllun Datblygu Unedol
Gwynedd (CDUG) yn mesur oddeutu 1.4 ha
sydd, erbyn hyn yn cynnwys llystyfiant a sylfeini’r hen ysgol gynradd.
Yng nghyd destun ystyriaethau cynllunio
perthnasol, adroddwyd bod egwyddor o ddatblygu’r safle hwn ar gyfer anheddau
preswyl wedi ei selio ym Mholisi C1, C3 a CH3 o GDUG. Amlygywd
bod Polisi C1 yn datgan mai tir o fewn ffiniau datblygu trefi a phentrefi a
ffurf ddatblygedig pentrefi gwledig fydd y prif ffocws ar gyfer datblygiadau
newydd. Mae Polisi C3 yn caniatáu cynigion sy’n rhoi blaenoriaeth, lle bynnag y
bo modd, i ail-ddefnyddio tir a ddatblygwyd o’r blaen a leolir o fewn ffiniau
datblygu cyn belled fod y bwriad yn cyd-fynd a holl
bolisïau perthnasol eraill y Cynllun.
Ystyriwyd bod y bwriad yn cydymffurfio gyda’r polisïau perthnasol a
hefyd, yn cymryd i ystyriaeth sylwadau’r Uned Strategaeth Tai y Cyngor (Tîm
Opsiynau Tai) sydd wedi cadarnhau bod y math o dai a gynigiwyd,
fel rhan o’r cais hwn, yn cyfarch anghenion ymgeiswyr sydd ar gofrestr tai
cyffredin y Cyngor.
Yng nghyd-destun mwynderau gweledol, nodwyd bod y safle wedi ei leoli ar
gyrion stadau o dai sefydledig sydd o amrywiol ffurf, dyluniad, cynllun a maint gyda deunyddiau allanol amrywiol
iddynt. Eglurwyd
bod y safle ar hyn o bryd yn dirywio ar sail mwynderau gweledol a buasai
caniatáu’r cais yn debygol o fod yn gam
tuag at wella mwynderau gweledol y rhan yma o’r dref.
Nodwyd bod anheddau preswyl wedi eu lleoli i’r gogledd, de a gorllewin
o’r safle. Er mai cynlluniau dangosol o leoliad y tai arfaethedig a gyflwynwyd
gyda’r cais cyfredol, mae’n bosib lleihau ar unrhyw or-edrych,
colli preifatrwydd a chreu strwythurau gormesol (sef, prif wrthwynebiadau
trigolion cyfagos i’r cais amlinellol) drwy ail-ddylunio gosodiad rhai o’r tai
arfaethedig fel nad ydynt yn achosi niwed sylweddol ac arwyddocaol i fwynderau
trigolion lleol. Er bod gwrthwynebiadau wedi eu derbyn parthed aflonyddwch yn
tanseilio mwynderau trigolion lleol, atgoffwyd y Pwyllgor bod y safle wedi ei
leoli o fewn ardal breswyl sefydledig sydd o ddwysedd uchel ble mae aflonyddwch
domestig eisoes yn rhan annatod o gymeriad yr ardal ynghyd a’r ffaith mai ysgol
oedd yn bodoli ar y safle. Ni ystyriwyd felly y byddai lleoli hyd at 45 tŷ
yn tarfu’n sylweddol ar fwynderau preswyl na chyffredinol trigolion lleol
Ategwyd bod y cynlluniau
diweddaraf a gyflwynwyd yng nghyd-destun ffordd y stad a mannau parcio,
wedi eu diwygio yn unol â gofynion yr Uned Drafnidiaeth ac, i’r perwyl hyn, bod
y cynlluniau yn cydymffurfio a gofynion diogelwch priffyrdd.
Wrth
ystyried materion addysgol cyfeiriwyd at y ddogfen berthnasol CCA: Datblygiadau
Tai a Darpariaeth Addysgol sydd yn cynnig cyfarwyddyd i ymgeiswyr, ar gyfer
datblygiadau preswyl ynglŷn â’r achosion pryd
bydd yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn argeisio cyfraniad ariannol tuag at
gyfleusterau addysg leol. I’r perwyl hyn, dengys ystadegau mai capasiti Ysgol yr Hendre oedd 420 ac ym Medi, 2015 (y
flwyddyn addysgol pryd cyflwynwyd y cais)
nodwyd bod 345 yn mynychu’r ysgol (gyda’r ffigwr yn debygol o gynyddu i
382 ar gyfer Medi, 2016).
O ystyried yr holl faterion perthnasol gan
gynnwys polisïau a chanllawiau lleol a chenedlaethol yn ogystal â’r holl sylwadau a dderbyniwyd amlygwyd bod y bwriad yn
dderbyniol
Diwygiwyd yr
argymhelliad i ganiatáu y cais gydag amod ar gyfer sicrhau darpariaeth o dai
fforddiadwy, gan nad oedd cytundeb 106
yn bosib gan mai’r Cyngor sydd berchen y safle ar hyn o bryd.
(b) Yn manteisio
ar yr hawl
i siarad nododd asiant yr ymgeisydd
y prif bwyntiau canlynol:-
- Mai cais amlinellol ydoedd ar gyfer 22 uned
fforddiadwy a 23 uned ar gyfer y farchnad agored
- Bod y datblygiad yn ymateb i’r angen lleol am dai
fforddiadwy - rhestrau aros cyfredol uchel iawn ym mhedair ward Caernarfon
- Byddai’r datblygiad newydd yn cynnwys amrywiaeth
o dai / unedau i geisio diwallu yr angen am dai
fforddiadwy yn y dref
- Gyda’r tai marchnad agored, bydd CCG yn edrych i bartneru gyda datblygwyr lleol i dargedu gwerthu tai dau a tri llofft i bobl lleol am bris synhwyrol
- Asiantaethau perthnasol bellach yn cefnogi’r cais - newyddion da bod Dwr Cymru wedi tynnu eu pryderon yn ôl am y
cais
- CCG mewn sefyllfa i brynu y safel
erbyn diwedd y flwyddyn ariannol
(c) Cefnogwyd y cais gan yr
aelod lleol (nad oedd yn aelod
o’r Pwyllgor Cynllunio hwn)
a gwnaed
y prif bwyntiau canlynol ganddo:-
- Bod y safle ar hyn o bryd yn edrych yn flêr
- Ei fod
yn falch bod byngalos yn cael
eu darparu ar gyfer yr
henoed
- Y datblygiad yn ymateb i restrau aros uchel
Ei fod
yn ddiolchgar i bawb oedd wedi
gweithio ar y cais
Cefnogwyd y cais gan yr
aelod lleol (oedd yn aelod
o’r Pwyllgor Cynllunio hwn)
a gwnaed y prif bwyntiau canlynol ganddo:-
-
Bod angen
sicrhau bod y ffiniau rhwng y tai presennol a’r tai newydd yn ddigonol
-
Angen codi
ymwybyddiaeth y bydd cynnydd yn y llif traffig
(ch) Cynigiwyd ac eiliwyd i ganiatáu y cais
Mewn ymateb i sylw nad oedd y datblygiad wedi ei gynnwys o fewn y Cynllun Datblygu Lleol ac o
ganlyniad, bod nifer y tai yn ychwanegol i gyfanswm Gwynedd, eglurwyd bod y
datblygiad o fewn y ffin datblygu, ac er nad oedd wedi ei ddynodi yn y cynllun
datblygu Unedol , bydd y tai yn cyfrannu at niferoedd y tai sydd eu hangen yng Nwynedd.
Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â rheolaeth y 23 tri fyddai yn cael
eu gwerthu ar y farchnad agored, nodwyd mai tai marchnad agored fydd y rhain a
bod yr ymgeisydd wedi datgan y byddant yn cydweithio gyda datblygwr perthnasol
ar gyfer eu darparu am bris rhesymol.
Mewn ymateb i gwestiwn ynglyn a chysondeb
gwybodaeth o ran maint y safle, cadarnhawyd bod y safle yn mesur oddeutu 1.4ha.
Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â rhoi amod cynllunio ar gyfer
darparu tai fforddiadwy yn hytrach na
chael cytundeb 106, amlygwyd na fyddai'r Cyngor, sydd yn berchen y tir, yn
gallu gwneud cytundeb gyda nhw eu hunain ac felly nid oedd cytundeb 106 yn
opsiwn yn yr achos yma.
PENDERFYNWYD caniatáu’r cais.
Amodau:
2. Deunyddiau allanol gan gynnwys
llechi.
3. Tirlunio
4. Priffyrdd.
5. Dwr Cymru.
6. Bioamrywiaeth.
7. Tynnu hawliau datblygiadau a
ganiateir.
8. Rhaglennu gwaith archeoleg.
9. Darpariaeth o dai fforddiadwy
Dogfennau ategol: