Agenda item

Datblygiad preswyl gan gynnwys 6 annedd, mynedfa a gwaith cysylltiedig

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth T Morris Jones

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Gwrthod y cais

 

Rhesymau:

 

1. Mae'r ddarpariaeth dai ym Morfa Nefyn eisoes yn sylweddol uwch na'r ddarpariaeth a glustnodwyd gan y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd ac felly ni chredir bod y cynnig yn cwrdd gyda'r anghenion lleol cydnabyddedig am dai. O ganlyniad fe fuasai'r datblygiad yn arwain at orddarpariaeth tai marchnad agored yn y gymuned yn groes i ofynion polisi TAI 4 y CDLl a'r strategaeth aneddleoedd a'i cynhwysir ym Mholisi PS 17.

 

2. Nid oes rheswm digonol wedi ei gynnwys fel rhan o'r cais pam na ellid darparu uned fforddiadwy ar y safle ac felly mae'r cais yn groes i ofynion Polisi TAI 15 y CDLl.

 

3. Oherwydd culni'r ffordd fynediad at y safle a'r effaith niweidiol ar lif a hwylustod y drafnidiaeth breifat a gwasanaethol a fydd yn ei defnyddio, mae tebygrwydd bydd y datblygiad yn cael effeithiau niweidiol ar fwynderau trigolion lleol a defnyddwyr Lôn yr Eglwys, gan gynnwys y rheini sy'n mynychu Ysgol Morfa Nefyn, ac felly mae'r bwriad yn groes i ofynion polisi PCYFF 2 y CDLl fel y mae'n ymwneud ag amddiffyn mwynderau defnyddwyr tir cyfagos i safleoedd datblygu. 

 

4. Ar sail y wybodaeth sydd wedi ei gyflwyno yn y Datganiad Ieithyddol nid yw’r ACLl wedi ei argyhoeddi na fyddai'r datblygiad yn cael effaith negyddol ar yr iaith Gymraeg yn groes i ofynion polisi PS1

 

Datblygiad preswyl gan gynnwys 6 annedd, mynedfa a gwaith cysylltiedig

 

         Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr.

 

a)    Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais gan nodi mai cais llawn ydoedd ar gyfer datblygiad anheddol yn cynnwys 6 tŷ ar wahân, ffordd fynediad a gwaith cysylltiol ar safle cyn Eglwys Gatholig Morfa Nefyn, sydd erbyn hyn wedi ei dymchwel.

 

Amlygwyd bod apêl wedi ei gyflwyno mewn perthynas â'r cais oherwydd diffyg penderfynu’r cais o fewn cyfnod targed 8 wythnos. Ategwyd bod gwybodaeth hwyr wedi ei dderbyn gan yr asiant ynglŷn â llwybr cyhoeddus a datganiad ieithyddol diwygiedig.

 

Eglurwyd bod polisi TAI 4 yn nodi’r angen i unrhyw gynigion tai o fewn pentrefi arfordirol/gwledig fod o raddfa, math a dyluniad sy’n gytbwys a chymeriad yr anheddle. Hyrwyddir lefel gymharol is o ddatblygu i’r Pentrefi hyn er mwyn gwarchod eu cymeriad a chefnogi angen y gymuned am dai neu dai fforddiadwy ar gyfer angen lleol. Wrth gydnabod bod cynnig am gyfraniad ariannol wedi ei wneud tuag at y ddarpariaeth o dai fforddiadwy’n lleol, byddai’r datblygiad yn cynnwys chwe tŷ marchnad agored sylweddol eu maint a fydd yn ychwanegu at yr orddarpariaeth o dai sydd wedi bod yn yr anheddle ers mabwysiadu’r CDLl.

 

Yng nghyd-destun  tai fforddiadwy, gan  y cynigiwyd dau neu ragor o unedau fel rhan o’r datblygiad arfaethedig, nodai Polisi TAI 15 fod disgwyl i o leiaf 10% o’r unedau fod yn fforddiadwy. Nodi’r hefyd yn y polisi, pan fo’r gofyniad tai fforddiadwy mewn cynllun penodol yn disgyn o dan un annedd ar y safle, fel sydd yma, yna bydd darparu uned fforddiadwy o fewn y datblygiad hwnnw yn parhau i fod yn flaenoriaeth. Nid oedd yr un o’r unedau a gynigwyd fel rhan o'r cais yn rhai fforddiadwy ac amlygwyd bod yr ymgeisydd wedi cynnig cyfraniad ariannol gyfystyr â 0.6 uned tuag at y ddarpariaeth o dai fforddiadwy’n lleol. Nid ydyw’n eglur pam na ellid cynnwys o leiaf un tŷ fforddiadwy fel rhan o’r cynllun ac felly ni ystyriwyd bod y cynllun yn cwrdd â gofynion polisi TAI 15.

 

Yng nghyd-destun materion iaith, amlygwyd bod Datganiad Iaith Gymraeg wedi ei gyflwyno gyda’r cais cynllunio ac yn adrodd canlyniad mai, ar y cyfan, niwtral fyddai effaith y datblygiad ar yr Iaith Gymraeg yn y gymuned leol ac y byddai’r cyfraniad fforddiadwy’n helpu tuag at y ddarpariaeth ar gyfer pobl leol. Fodd bynnag, nodwyd bod yr Uned Iaith (yn y ffurflen sylwadau hwyr) wedi nodi, yn eu barn hwy, nad oedd digon o wybodaeth wedi ei gyflwyno yn nogfennau’r cais i gefnogi’r farn o effaith niwtral. Argymhellwyd i’r ymgeisydd ailedrych ar y wybodaeth ac ailgyflwyno’r datganiad cyn ei gyflwyno i’r Pwyllgor Cynllunio. Er bod gwybodaeth ychwanegol wedi ei dderbyn (29/01/21) nid yw yn ymateb holl bryderon yr Uned Iaith ac felly nid oedd y swyddogion wedi eu  hargyhoeddi o safbwynt materion iaith.

 

Yng nghyd-destun y ffordd fynediad adroddwyd bod y ffordd yn gul iawn, lled un cerbyd, ac, oherwydd ei natur, ni fyddai’n cael ei mabwysiadu fel ffordd gyhoeddus gan y Cyngor Sir gyda’r  lôn stad yn parhau yn breifat. Awgrymwyd y byddai cynnydd tebygol, sylweddol a chyson yn y defnydd o’r ffordd fynediad sydd ar gyffordd gyda Lôn yr Eglwys a gerllaw Ysgol Gynradd Morfa Nefyn (sydd ei hun yn cynhyrchu trafnidiaeth sy'n peri anhwylustod presennol i drigolion lleol). Yng ngolwg materion fel yr angen i gasgliadau sbwriel o geg y ffordd fynediad, ystyriwyd bod cryn debygrwydd bydd ymyrraeth o safbwynt yr effaith ar hwylustod mynediad, problemau parcio a phroblemau llif trafnidiaeth yn annerbyniol i drigolion cyfagos. Yn ogystal, ystyriwyd er gwaetha’r ymdrechion a gyflwynwyd yn y cynlluniau i ddarparu mannau cadw biniau diogel a thaclus, oherwydd natur y fath gyfleuster, mewn man mor gyfyng, mae’n anorfod bydd y trefniadau hynny'n ychwanegu at broblemau ysbwriel a blerwch ger y fynedfa.

 

Er bod rhai nodweddion cadarnhaol i’r cynllun a gyflwynwyd, ni ellid argymell caniatáu’r cais oherwydd y methiant i fodloni gofynion polisïau tai'r CDLl, yr effaith mwynderol ar  drigolion o amgylch y bwriad yn ogystal a phryderon ieithyddol.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y pwyntiau canlynol:

·         Siom na chafodd y pryderon sy’n cael eu nodi yn yr adroddiad eu crybwyll na’u trafod gyda’r ymgeisydd cyn i’r cais gael ei adrodd i Bwyllgor - yr holl wybodaeth wedi ei gyflwyno i’r Cyngor ers mis Hydref.

·         Bod polisi TAI 4 yn caniatáu tai marchnad agored mewn pentrefi megis Morfa Nefyn cyn belled a bod y datblygiad yn cyd-fynd gyda chymeriad y pentref o ran eu maint, graddfa, math a dyluniad a bod y safle tu fewn i’r ffin datblygu. Mae’r adroddiad yn nodi byddai datblygiad o 6 tŷ yn safle ‘mawr ar hap’ fel y nodir ym Mholisi PS 16. Fodd bynnag nid yw polisi PS 16 yn cyfeirio o gwbl at ‘safleoedd mawr ar hap’ nac yn eu diffinio.

·         Mae’r adroddiad yn nodi na fyddai’r bwriad yn gwneud dim cyfraniad i gwrdd ag angen y gymuned am dai. Er hynny, mae’r asesiad cymysgedd tai yn croesddweud hyn. Mae’r adroddiad yn nodi bod disgwyl i’r boblogaeth yng Ngwynedd dyfu dros y 5 mlynedd nesaf gyda chynnydd yn y nifer  o blant yn yr hir dymor. Mae hyn yn awgrymu y bydd angen am dai mwy, fel sy’n cael eu cynnig fel rhan o’r bwriad i ddiwallu anghenion tai teuluoedd.

·         O’r patrymau adeiladu ym Morfa Nefyn (cyfnod rhwng 2011 a 2020),  ni adeiladwyd unedau 4+ ystafelloedd gwely. Golygai hyn fod y canran o dai 2 a 3 ystafell wely yn uwch na’r 40% a 30% a amlygir o fewn yr Asesiad Tai Marchnad Lleol Gwynedd. 

·         Gall y cymysgedd tai arfaethedig helpu i gyfarch anghenion y gymuned am dai mwy ac ehangu’r ystod o dai sydd ar gael yn y sir yn unol â Pholisi TAI 8.

·         Ni chafwyd unrhyw gais gan y Cyngor yn cwestiynu’r bwriad o ddarparu cyfraniad ariannol ac roedd swyddogion yr uned bolisi yn cadarnhau bod yr unedau yn fwy o ran eu maint na beth a fyddai yn cael ei ystyried yn addas fel “tŷ fforddiadwy”.

·         Bod datganiad y byddai’r bwriad yn cael effaith niweidiol ar lif traffig a mwynderau trigolion lleol yn groes i sylwadau’r Swyddog Priffyrdd sydd o’r farn na fyddai’r cynnydd traffig yn un arwyddocaol, ac na fyddai’n arwain at dagfeydd ar y ffordd.

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Lleol y pwyntiau canlynol:

·         Bod prisiau’r tai allan o gyrraedd pobl leol

·         Er yn rhagweld argymhelliad i wrthod, wedi galw’r cais i mewn rhag ofn iddo lithro rhwng polisïau cymhleth

·         Bod gormod o dai gwyliau a thai marchnad agored ym Morfa Nefyn - tai fforddiadwy yn unig sydd eu hangen

·         Byddai’r datblygiad yn niweidiol i’r Iaith Gymraeg

·         Byddai’r tai yn amharu ar breifatrwydd tai cyfagos

·         Bod y fynedfa yn rhy gul (9.5’) sydd yn galluogi un cerbyd ar y tro. Nid oes lle i ledu’r fynedfa ac nid yw yn addas fel y mae i injan dân a lori sbwriel

·         Bydd y datblygiad yn ychwanegu at broblemau traffig o flaen yr Ysgol Gynradd

·         Bod y datblygiad yn croesi llwybr cyhoeddus – bod cais agored gyda’r Cyngor ynglŷn â chael gwell defnydd o’r llwybr cyhoeddus

 

ch) Cynigwyd ac eiliwyd i wrthod y cais

 

d)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Bod eglurder dros wrthod y cais yn glir yn yr adroddiad

·         Bod y pentref wedi dioddef o effaith mewnfudwyr

·         Bod gormod o dai ym Morfa Nefyn

·         Byddai tai marchnad agored yn dinistrio safbwynt ieithyddol y pentref

·         Bod defnydd o’r ‘ffordd breifat’ yn debygol o godi problemau

·         ‘Fforddiadwy’? Pwy sydd yn penderfynu? Byddai prisiau’r tai marchnad agored allan o gyrraedd cyflogau pobl leol

·         Angen gwarchod ein gwerthoedd diwylliannol.

 

dd)  Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â chyfarwyddiau ar gyfer cwblhau asesiad iaith,  nododd y Rheolwr Cynllunio bod templed yn y Cynllun Datblygu Lleol yn gosod canllawiau ar gyfer cwblhau asesiad iaith a bod y templed wedi bod ar gael ers mabwysiadu y Cynllun. Ategwyd nad oedd gan Swyddogion yr Uned Cynllunio rheolaeth dros gynnwys yr asesiad iaith ac mai Swyddogion yr Uned Iaith sydd yn cynnig sylwadau.

 

       Mewn ymateb, awgrymwyd yr angen am ganllaw manylach a gwybodaeth ynglŷn â’r gofynion sydd yn cael eu rhannu gydag ymgeiswyr. Cynigiwyd y byddai’r Swyddogion yn cysylltu gyda’r Aelod yn uniongyrchol i drafod y drefn.       

 

          PENDERFYNWYD: Gwrthod y cais

 

          Rhesymau:

 

          1.            Mae'r ddarpariaeth dai ym Morfa Nefyn eisoes yn sylweddol uwch na'r ddarpariaeth a glustnodwyd gan y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd ac felly ni chredir bod y cynnig yn cwrdd gyda'r anghenion lleol cydnabyddedig am dai. O ganlyniad fe fuasai'r datblygiad yn arwain at orddarpariaeth tai marchnad agored yn y gymuned yn groes i ofynion polisi TAI 4 y CDLl a'r strategaeth aneddleoedd a'i cynhwysir ym Mholisi PS 17.

 

          2.            Nid oes rheswm digonol wedi ei gynnwys fel rhan o'r cais pam na ellid darparu uned fforddiadwy ar y safle ac felly mae'r cais yn groes i ofynion Polisi TAI 15 y CDLl.

 

          3.            Oherwydd culni'r ffordd fynediad at y safle a'r effaith niweidiol ar lif a hwylustod y drafnidiaeth breifat a gwasanaethol a fydd yn ei defnyddio, mae tebygrwydd bydd y datblygiad yn cael effeithiau niweidiol ar fwynderau trigolion lleol a defnyddwyr Lôn yr Eglwys, gan gynnwys y rheini sy'n mynychu Ysgol Morfa Nefyn, ac felly mae'r bwriad yn groes i ofynion polisi PCYFF 2 y CDLl fel y mae'n ymwneud ag amddiffyn mwynderau defnyddwyr tir cyfagos i safleoedd datblygu. 

 

          4.            Ar sail y wybodaeth sydd wedi ei gyflwyno yn y Datganiad Ieithyddol nid yw’r ACLl wedi ei argyhoeddi na fyddai'r datblygiad yn cael effaith negyddol ar yr iaith Gymraeg yn groes i ofynion polisi PS1