Dymchwel tŷ tafarn a chodi 6 tŷ ynghyd a
gwaith cysylltiol
AELOD LLEOL:
Cynghorydd Dylan Bullard
Penderfyniad:
Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i
wrthod y cais.
Rhesymau
1. O ystyried graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig, ni
ystyrir y byddai’r datblygiad yn gweddu nac o ymddangosiad derbyniol o fewn yr ardal
leol. Yn ogystal, o ystyried natur gyfyng y safle, nifer yr unedau fel rhan o’r
cynllun a diffyg gofod amwynder ynghlwm a’r tai unigol credir y byddai’n
or-ddatblygiad o’r safle ag yn niweidiol i fwynderau preswyl. Felly, ystyrir
bod y cynnig yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 o Gynllun
Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn
2. Ar sail diffyg cymysgedd briodol o dai, diffyg cyfiawnhad yn amlinellu
sut fydd y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol nac unrhyw
ddarpariaeth o dai fforddiadwy fel rhan o’r cais nid yw'r Awdurdod Cynllunio
Lleol yn ystyried y bwriad yn dderbyniol. O ganlyniad, credir bod y bwriad yn
methu cyfarfod gofynion polisiau TAI 1, TAI 8 a TAI 15 o fewn Cynllun Datblygu
Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, ynghyd a chyngor perthnasol a roddir o fewn
Canllawiau Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy a Cymysgedd Tai.
3. Er y cyflwynwyd dogfen a nodir fel Datganiad Cymunedol a Ieithyddol fel
rhan o’r cais, nid yw’n cynnwys gwybodaeth ddigonol ac o ganlyniad, ni chredir fod
digon o wybodaeth ar gael i asesu os yw’r bwriad yn unol â maen prawf 1c o
Bolisi PS1 sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai
datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y
sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r
bwriad yn cael effaith ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun
4. Ni chredir fod gwybodaeth
ddigonol wedi ei gyflwyno sydd yn cyfiawnhau colli’r gyfleuster ar sail
gofynion perthnasol polisi ISA 2 yn ogystal â chyngor a roddir yn y Canllaw
Cynllunio Atodol: Newid defnydd
cyfleusterau a gwasanaethau cymunedol,
safleoedd cyflogaeth ac unedau
manwerthu; sydd yn nodi'r angen i gadarnhau
trwy dystiolaeth bod ymdrechion wedi bod i farchnata’r eiddo’n addas.
5. Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o lifogydd dŵr wyneb
ag oherwydd na gyflwynwyd Asesiad Canlyniadau Llifogydd fyddai wedi ystyried
datblygu diogel y safle ynghyd a dangos na fyddai’r datblygiad arfaethedig yn
disodli dŵr wyneb tuag at eiddo eraill ni chredir fod y bwriad yn
dderbyniol ar sail risg llifogydd a’i fod o ganlyniad yn groes i faen prawf 8
polisi PS 5, maen prawf 4 polisi PS 6 ynghyd a chyfarwyddyd a roddir yn
mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.
6. Ni gyflwynwyd arolwg rhagarweiniol ar gyfer rhywogaethau wedi eu
gwarchod o fewn y safle a’r adeiladau ac nid oes gwelliannau bioamrywiaeth yn
ffurfio rhan o’r bwriad. O ganlyniad, ni ellir sicrhau gwarchodaeth a
gwelliannau i fioamrywiaeth leol ac o ganlyniad credir fod y bwriad yn
annerbyniol o safbwynt gofynion meini prawf polisi AMG 5 ynghyd a chyngor a
roddir o fewn NCT 5.
COFNODION:
a)
Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais
llawn oedd dan sylw ar
gyfer dymchwel tŷ tafarn deulawr presennol ac adeiladu 6 tŷ 2 neu 3 llofft mewn
rhes. Byddai’r tai yn 3 llawr ac yn
cynnwys y canlynol:
·
Llawr Daear: cyntedd,
toiled, ystafell iwtiliti, modurdy/gweithdy, ystafell wely/swyddfa
·
Llawr cyntaf: ystafell
fyw, cegin, ystafell ymolchi
·
Ail lawr: dwy ystafell wely (1 yn en-suite)
Adroddwyd bod y safle
wedi ei leoli
o fewn
ffin datblygu tref Pwllheli, o fewn ardal breswyl
yn bennaf gydag ambell ddefnydd
masnachol gerllaw; mewn lleoliad amlwg
wrth ochr un o'r prif lwybrau
trafnidiaeth i mewn ac allan o dref. Nodwyd bod yr adeilad a'i
ddefnydd fel tafarn yn wag ar
hyn o bryd.
Amlygwyd nad oedd y bwriad yn dderbyniol
ar sawl rheswm
oedd yn ymwneud
â
·
Cholled o’r dafarn
·
Diffyg cyfiawnhad am y tai
·
Diffyg cyfiawnhad am gymysgedd tai
·
Diffyg darpariaeth tai fforddiadwy
Nodwyd pryderon
am ddyluniad, graddfa a dwysedd y datblygiad yn ogystal â diffyg
gofod mwynderol - ystyriwyd y cais fel gorddatblygiad
o’r safle ac y byddai’n cael effaith
andwyol ar yr ardal.
Amlygwyd bod yr
asesiad yn amlygu diffyg gwybodaeth
ar sawl mater, megis bioamrywiaeth, llifogydd a draenio ac ieithyddol ac o ganlyniad nid oedd modd
asesu’r bwriad yn llawn. Argymhellwyd
gwrthod y cais oherwydd y rhesymau hyn. Ategwyd, oherwydd
y gwrthwynebiadau sylfaenol,
nid oedd y swyddogion wedi mynd yn ôl
at yr asiant i holi am wybodaeth
angenrheidiol nad
oedd yn ffurfio
rhan o’r cais. Nodwyd nad oedd cais am gyngor ymlaen llaw wedi
ei dderbyn.
b)
Cynigwyd ac eiliwyd i wrthod y cais
c)
Yn ystod y drafodaeth
ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:
·
Tafarn hanesyddol sydd wedi newid
dwylo lawer gwaith
·
Sgil effaith covid
19 yn debygol o amlygu pwysau cynyddol
ar ddatblygu - rhaid felly sicrhau'r angen fforddiadwy
·
Angen annog ymgeiswyr
i gymryd cyngor cyn cyflwyno
- awgrym o lawlyfr i amlinellu gwybodaeth
sydd ei angen
wrth gyflwyno cais
·
Angen amlygu datganiadau
iaith yn well ar y wefan
PENDERFYNWYD:
Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr
Cynllunio i wrthod y cais.
Rhesymau
1. O
ystyried graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig, ni ystyrir y
byddai’r datblygiad yn gweddu nac o ymddangosiad derbyniol o fewn yr ardal
leol. Yn ogystal, o ystyried natur gyfyng y safle, nifer yr unedau fel rhan o’r
cynllun a diffyg gofod amwynder ynghlwm a’r tai unigol credir y byddai’n
or-ddatblygiad o’r safle ag yn niweidiol i fwynderau preswyl. Felly, ystyrir
bod y cynnig yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 o Gynllun
Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn
2. Ar sail diffyg
cymysgedd briodol o dai, diffyg
cyfiawnhad yn amlinellu sut fydd
y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion
y gymuned leol nac unrhyw ddarpariaeth
o dai fforddiadwy fel rhan o’r
cais nid yw'r Awdurdod Cynllunio
Lleol yn ystyried y bwriad yn dderbyniol. O ganlyniad, credir bod y bwriad yn methu
cyfarfod gofynion polisïau TAI 1, TAI 8 a TAI 15 o fewn
Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd
Gwynedd a Môn, ynghyd a chyngor
perthnasol a roddir o fewn Canllawiau Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy a Chymysgedd Tai.
3. Er y cyflwynwyd dogfen a nodir fel Datganiad Cymunedol
ac Ieithyddol fel rhan o’r cais,
nid yw’n cynnwys gwybodaeth ddigonol ac o ganlyniad, ni chredir fod
digon o wybodaeth ar gael i
asesu os yw’r bwriad yn
unol â maen prawf 1c o Bolisi PS1 sydd yn gofyn
am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai
datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo
a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r
Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei
argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith
ar yr Iaith
Gymraeg yn ardal y cynllun
4. Ni chredir
fod gwybodaeth ddigonol wedi ei
gyflwyno sydd yn cyfiawnhau colli’r
cyfleuster ar sail gofynion perthnasol polisi ISA 2 yn ogystal â chyngor a roddir yn y Canllaw
Cynllunio Atodol: Newid defnydd cyfleusterau
a gwasanaethau cymunedol, safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu; sydd yn nodi'r
angen i gadarnhau
trwy dystiolaeth bod ymdrechion wedi bod i farchnata’r eiddo’n
addas.
5. Mae'r safle
yn gorwedd o fewn ardal mewn
risg o lifogydd dŵr wyneb ag oherwydd na gyflwynwyd
Asesiad Canlyniadau Llifogydd fyddai wedi ystyried datblygu
diogel y safle ynghyd a dangos na fyddai’r datblygiad
arfaethedig yn disodli dŵr wyneb tuag at eiddo
eraill ni chredir fod y bwriad
yn dderbyniol ar sail risg llifogydd
a’i fod o ganlyniad yn groes
i faen prawf
8 polisi PS 5, maen prawf 4 polisi PS 6 ynghyd a chyfarwyddyd a roddir ym mharagraff
11.1 o Nodyn Cyngor Technegol
15.
6. Ni chyflwynwyd
arolwg rhagarweiniol ar gyfer rhywogaethau
wedi eu gwarchod
o fewn y safle a’r adeiladau ac nid oes gwelliannau
bioamrywiaeth yn ffurfio rhan o’r
bwriad. O ganlyniad, ni ellir
sicrhau gwarchodaeth a gwelliannau i fioamrywiaeth
leol ac o ganlyniad credir fod y bwriad
yn annerbyniol o safbwynt gofynion meini prawf polisi
AMG 5 ynghyd a chyngor a roddir o few n NCT 5.
Dogfennau ategol: