Agenda item

Dymchwel tŷ tafarn a chodi 6 tŷ ynghyd a gwaith cysylltiol

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Dylan Bullard

 

Dolen i'r dogfennau cefndirol perthnasol

Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i wrthod y cais.

 

Rhesymau

 

1.    O ystyried graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig, ni ystyrir y byddai’r datblygiad yn gweddu nac o ymddangosiad derbyniol o fewn yr ardal leol. Yn ogystal, o ystyried natur gyfyng y safle, nifer yr unedau fel rhan o’r cynllun a diffyg gofod amwynder ynghlwm a’r tai unigol credir y byddai’n or-ddatblygiad o’r safle ag yn niweidiol i fwynderau preswyl. Felly, ystyrir bod y cynnig yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn

 

2.    Ar sail diffyg cymysgedd briodol o dai, diffyg cyfiawnhad yn amlinellu sut fydd y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol nac unrhyw ddarpariaeth o dai fforddiadwy fel rhan o’r cais nid yw'r Awdurdod Cynllunio Lleol yn ystyried y bwriad yn dderbyniol. O ganlyniad, credir bod y bwriad yn methu cyfarfod gofynion polisiau TAI 1, TAI 8 a TAI 15 o fewn Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, ynghyd a chyngor perthnasol a roddir o fewn Canllawiau Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy a Cymysgedd Tai.

 

3.    Er y cyflwynwyd dogfen a nodir fel Datganiad Cymunedol a Ieithyddol fel rhan o’r cais, nid yw’n cynnwys gwybodaeth ddigonol ac o ganlyniad, ni chredir fod digon o wybodaeth ar gael i asesu os yw’r bwriad yn unol â maen prawf 1c o Bolisi PS1 sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun

 

4.     Ni chredir fod gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno sydd yn cyfiawnhau colli’r gyfleuster ar sail gofynion perthnasol polisi ISA 2 yn ogystal â chyngor a roddir yn y Canllaw Cynllunio Atodol: Newid defnydd

 

 

cyfleusterau a gwasanaethau cymunedol, safleoedd cyflogaeth ac unedau

manwerthu; sydd yn nodi'r angen i gadarnhau trwy dystiolaeth bod ymdrechion wedi bod i farchnata’r eiddo’n addas.

 

5.    Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o lifogydd dŵr wyneb ag oherwydd na gyflwynwyd Asesiad Canlyniadau Llifogydd fyddai wedi ystyried datblygu diogel y safle ynghyd a dangos na fyddai’r datblygiad arfaethedig yn disodli dŵr wyneb tuag at eiddo eraill ni chredir fod y bwriad yn dderbyniol ar sail risg llifogydd a’i fod o ganlyniad yn groes i faen prawf 8 polisi PS 5, maen prawf 4 polisi PS 6 ynghyd a chyfarwyddyd a roddir yn mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.

 

6.    Ni gyflwynwyd arolwg rhagarweiniol ar gyfer rhywogaethau wedi eu gwarchod o fewn y safle a’r adeiladau ac nid oes gwelliannau bioamrywiaeth yn ffurfio rhan o’r bwriad. O ganlyniad, ni ellir sicrhau gwarchodaeth a gwelliannau i fioamrywiaeth leol ac o ganlyniad credir fod y bwriad yn annerbyniol o safbwynt gofynion meini prawf polisi AMG 5 ynghyd a chyngor a roddir o fewn NCT 5.

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn oedd dan sylw ar gyfer dymchwel tŷ tafarn deulawr presennol ac adeiladu 6 tŷ 2 neu 3 llofft mewn rhes. Byddai’r tai yn 3 llawr ac yn cynnwys y canlynol:

 

·         Llawr Daear: cyntedd, toiled, ystafell iwtiliti, modurdy/gweithdy, ystafell wely/swyddfa

·         Llawr cyntaf: ystafell fyw, cegin, ystafell ymolchi

·         Ail lawr: dwy ystafell wely (1 yn en-suite)

 

Adroddwyd bod y safle wedi ei  leoli o fewn ffin datblygu tref Pwllheli, o fewn ardal breswyl yn bennaf gydag ambell ddefnydd masnachol gerllaw; mewn lleoliad amlwg wrth ochr un o'r prif lwybrau trafnidiaeth i mewn ac allan o dref. Nodwyd bod yr adeilad a'i ddefnydd fel tafarn yn wag ar hyn o bryd.

 

Amlygwyd nad oedd y bwriad yn dderbyniol ar sawl rheswm oedd yn ymwneud â

·         Cholled o’r dafarn

·         Diffyg cyfiawnhad am y tai

·         Diffyg cyfiawnhad am gymysgedd tai

·         Diffyg  darpariaeth tai fforddiadwy

 

Nodwyd pryderon am ddyluniad, graddfa a dwysedd y datblygiad yn ogystal â diffyg gofod mwynderol - ystyriwyd y cais fel  gorddatblygiad o’r safle ac y byddai’n cael effaith andwyol ar yr ardal.

 

Amlygwyd bod yr asesiad yn amlygu diffyg gwybodaeth ar sawl mater, megis bioamrywiaeth, llifogydd a draenio ac ieithyddol ac o ganlyniad nid oedd modd asesu’r bwriad yn llawn. Argymhellwyd gwrthod y cais oherwydd y rhesymau hyn. Ategwyd, oherwydd y gwrthwynebiadau sylfaenol, nid oedd y swyddogion wedi mynd yn ôl at yr asiant i holi am wybodaeth angenrheidiol nad oedd yn ffurfio rhan o’r cais. Nodwyd nad oedd cais am gyngor ymlaen llaw wedi ei dderbyn.

 

b)    Cynigwyd ac eiliwyd i wrthod y cais

 

c)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Tafarn hanesyddol sydd wedi newid dwylo lawer gwaith

·         Sgil effaith covid 19 yn debygol o amlygu pwysau cynyddol ar ddatblygu - rhaid felly sicrhau'r angen fforddiadwy

·         Angen annog ymgeiswyr i gymryd cyngor cyn cyflwyno - awgrym o lawlyfr i amlinellu gwybodaeth sydd ei angen wrth gyflwyno cais

·         Angen amlygu datganiadau iaith yn well ar y wefan

           

PENDERFYNWYD:

 

            Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i wrthod y cais.

 

            Rhesymau

 

1.    O ystyried graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig, ni ystyrir y byddai’r datblygiad yn gweddu nac o ymddangosiad derbyniol o fewn yr ardal leol. Yn ogystal, o ystyried natur gyfyng y safle, nifer yr unedau fel rhan o’r cynllun a diffyg gofod amwynder ynghlwm a’r tai unigol credir y byddai’n or-ddatblygiad o’r safle ag yn niweidiol i fwynderau preswyl. Felly, ystyrir bod y cynnig yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn

 

2.    Ar sail diffyg cymysgedd briodol o dai, diffyg cyfiawnhad yn amlinellu sut fydd y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol nac unrhyw ddarpariaeth o dai fforddiadwy fel rhan o’r cais nid yw'r Awdurdod Cynllunio Lleol yn ystyried y bwriad yn dderbyniol. O ganlyniad, credir bod y bwriad yn methu cyfarfod gofynion polisïau TAI 1, TAI 8 a TAI 15 o fewn Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, ynghyd a chyngor perthnasol a roddir o fewn Canllawiau Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy a Chymysgedd Tai.

 

3.    Er y cyflwynwyd dogfen a nodir fel Datganiad Cymunedol ac Ieithyddol fel rhan o’r cais, nid yw’n cynnwys gwybodaeth ddigonol ac o ganlyniad, ni chredir fod digon o wybodaeth ar gael i asesu os yw’r bwriad yn unol â maen prawf 1c o Bolisi PS1 sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun

 

4.    Ni chredir fod gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno sydd yn cyfiawnhau colli’r cyfleuster ar sail gofynion perthnasol polisi ISA 2 yn ogystal â chyngor a roddir yn y Canllaw Cynllunio Atodol: Newid defnydd cyfleusterau a gwasanaethau cymunedol, safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu; sydd yn nodi'r angen i gadarnhau trwy dystiolaeth bod ymdrechion wedi bod i farchnata’r eiddo’n addas.

 

5.    Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o lifogydd dŵr wyneb ag oherwydd na gyflwynwyd Asesiad Canlyniadau Llifogydd fyddai wedi ystyried datblygu diogel y safle ynghyd a dangos na fyddai’r datblygiad arfaethedig yn disodli dŵr wyneb tuag at eiddo eraill ni chredir fod y bwriad yn dderbyniol ar sail risg llifogydd a’i fod o ganlyniad yn groes i faen prawf 8 polisi PS 5, maen prawf 4 polisi PS 6 ynghyd a chyfarwyddyd a roddir ym mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.

 

6.    Ni chyflwynwyd arolwg rhagarweiniol ar gyfer rhywogaethau wedi eu gwarchod o fewn y safle a’r adeiladau ac nid oes gwelliannau bioamrywiaeth yn ffurfio rhan o’r bwriad. O ganlyniad, ni ellir sicrhau gwarchodaeth a gwelliannau i fioamrywiaeth leol ac o ganlyniad credir fod y bwriad yn annerbyniol o safbwynt gofynion meini prawf polisi AMG 5 ynghyd a chyngor a roddir o few n NCT 5.