Agenda item

Adeiladu tai annedd preswyl yn cynnwys mynedfa

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elin Hywel

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD:  GWRTHOD yn groes i’r argymhelliad

 

Rhesymau: Diffyg tai fforddiadwy, diffyg gwybodaeth am y cymysgedd tai, cydbwysedd a materion ieithyddol.

 

BYDD Y CAIS YN CAEL EI GYFEIRIO I GYFNOD CNOI CIL

 

Tir oddi ar Caernarfon Road, Western Plot, Pwllheli, LL53 5LF

 

Adeiladu tai annedd preswyl yn cynnwys mynedfa

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais amlinellol oedd dan sylw i godi 12 tŷ preswyl ym Mhwllheli ar ddarn o dir rhwng garej Glan y Don ac archfarchnad Aldi. Eglurwyd, er nad oedd cynlluniau manwl na thirlunio yn rhan o’r cais bod angen ystyried egwyddor y bwriad ynghyd a manylion y fynedfa. Pe byddai’r cais yn llwyddo, bydd angen i’r ymgeisydd gyflwyno cais arall i gytuno ar y materion a gadwyd yn ôl.

 

O safbwynt egwyddor y bwriad, ystyriwyd bod datblygu tai ar y safle yn dderbyniol gan fod y tir o fewn ffin datblygu Pwllheli ac wedi cael ei glustnodi ar gyfer datblygiad preswyl o fewn y CDLl.

Ystyriwyd bod y dwysedd datblygu a gynigiwyd yn dderbyniol o ystyried lefelau’r safle, yr angen i warchod bioamrywiaeth ynghyd ar angen i ddarparu sustem draenio gynaliadwy a llecyn chwarae agored.

 

Cyfeiriwyd at ffigyrau tai Pwllheli gan egluro bod y bwriad yn dderbyniol oherwydd dynodiad y safle ar gyfer tai ble disgwylid 150 o dai newydd, er derbyn na fydd 150 yn bosib oherwydd cyfyngiadau ffisegol y safle a phresenoldeb archfarchnad Aldi. Mynegwyd bod Polisi TAI 15 yn gofyn am gyfraniad tai fforddiadwy ar ddatblygiadau preswyl o 2 uned neu fwy (ar gyfer Pwllheli gofynnwyd am gyfraniad o 30%),  ond amlygwyd nad oedd y cais yn cynnig unrhyw unedau fforddiadwy. Adroddwyd bod cais archfarchnad Aldi wedi ei ganiatáu ar y safle gan nad oedd yn hyfyw i adeiladau tai yno, ac er bod rhywfaint o waith gwella isadeiledd wedi gwella’r sefyllfa bod tystiolaeth yn yr asesiad hyfywedd yn amlygu nad yw’n hyfyw i ddarparu tai fforddiadwy.

 

Ategwyd, wedi asesu gwybodaeth asesiad hyfywedd a gyflwynwyd gyda’r cais yn unol a gofynion meini prawf polisi TAI 15, nid oedd sail i wrthwynebu’r ffigyrau na’r casgliad o beidio cynnig tai fforddiadwy. O ganlyniad, ystyriwyd nad yw diffyg darpariaeth o dai fforddiadwy yn rheswm dilys i wrthod y cais. Cyfeiriwyd hefyd at y bwriad i osod amod i sicrhau defnydd C3 o’r unedau fel eu bod i gyd yn dai annedd a ddefnyddir fel unig neu brif breswylfa - ni fyddai’r bwriad yn darparu ail gartrefi, tai haf neu unedau gwyliau ychwanegol yn yr ardal.

 

Er yn sylweddoli naill ffordd neu’r llall nad oedd sicrwydd y byddai’r tai yn cael eu meddiannu gan deuluoedd Cymraeg, ystyriwyd, gyda’r tai yn dai parhaol byddai’r teuluoedd a fyddai’n debygol o feddiannu’r tai yn cael eu hintegreiddio i’r gymuned leol gydag unrhyw blant yn mynychu ysgolion lleol sydd yn darparu addysg trwy’r iaith Gymraeg. Ategwyd bod capasiti digonol o fewn ysgolion lleol i ymdopi gydag unrhyw blant ychwanegol fyddai’n byw yn y tai. Nodwyd bod y Datganiad Iaith a gyflwynwyd gyda’r cais yn nodi y byddai enw Cymraeg i’r tai a bod bwriad gwneud defnydd o arwyddion a hysbysebu dwyieithog - bydd modd  amodi hyn.

 

O safbwynt effaith gweledol, eglurwyd bod y safle wedi ei leoli mewn pant sydd erbyn hyn ar ddarn o dir rhwng busnesau presennol ac ardal lle gwelir amrywiol ddefnyddiau tai; o ganlyniad, ystyriwyd na fyddai tai annedd yn y lleoliad yma yn edrych allan o le. Yn ychwanegol, oherwydd lleoliad y safle mewn perthynas â thai eraill yn yr ardal ynghyd a’r lefelau tir, byddai’n annhebygol i’r datblygiad effeithio ar fwynderau preswyl. Cyfeiriwyd at effaith datblygiadau eraill, ynghyd ag effaith y lôn ar feddianwyr y tai newydd o safbwynt sŵn ac aflonyddwch ac ategwyd bod Uned Gwarchod y Cyhoedd yn fodlon y byddai modd gosod amodau i warchod mwynderau preswylwyr y tai o ystyried yr asesiad sŵn a dderbyniwyd fel rhan o’r cais. Nodwyd hefyd bod modd gosod amodau i sicrhau mynedfa ddiogel, ymchwiliadau archeolegol, mesurau lliniaru a gwella bioamrywiaeth a chynllun draenio tir.

 

Roedd y swyddogion yn argymell caniatáu y cais gydag amodau.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·      Mai cais amlinellol oedd dan sylw i benderfynu egwyddor y bwriad a’r fynedfa

·      Bod manylion dangosol wedi eu cynnwys

·      Bod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer tai. Er bod y safle, yn ei gyfanrwydd yn wreiddiol ar gyfer tai, yn anhyfyw, bod cymeradwyo cais Aldi wedi sicrhau isadeiledd a mynediad

·      Bod 12 tŷ yn rhan o’r cais

·      Bod y tai at ddefnydd C3 = defnydd prif gartref.

·      Astudiaethau hyfywdra wedi eu cwblhau – nid oes posib cynnwys tai fforddiadawy yn y cynllun

·      Bod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer 150 o dai gyda 36 erbyn hyn yn debygol o gael eu datblygu (cais 5.1 a 5.2); Cynhaliwyd asesiad iaith ar gyfer y 150 a daethpwyd i’r casgliad ‘dim effaith’

·      Bod 14 tŷ fforddiadwy wedi eu hadeiladu ar safle Cae Hoci oedd yn mynd a ffigyrau Pwllheli am dai fforddiadwy tu hwnt i ofynion y CDLl

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·      Er yn gais am 12 tŷ – nid oedd tai fforddiadwy wedi eu cynnwys yn y cynllun

·      Derbyn bod safleoedd adeiladu yn brin o ystyried y tirlun, y mor ar potensial o lifogydd ac yn croesawu ymdrechion datblygwyr i ddatblygu tai i ymateb i’r angen

·      Bod 60 o geisiadau Tai Teg yn Pwllheli

·      Siom eithriadaol nad oes tai fforddiadwy wedi eu cynnwys yn y bwriad a bod y tai sydd wedi eu bwriadu allan o gyrraedd fforddiadwyedd pobl leol

·      Pryder pe byddai’r cais yn cael ei gymeradwyo, ni fydd rheolaeth dros y math o dai fydd yn cael eu hadeiladu

·      Cais Aldi wedi ei ganiatau i sicrhau isadeiledd i adeiladu tai, ond y bwriad yn parhau yn anhyfwy i dai fforddiadwy

·      Pwllheli yn gymuned gref, wedi ail afael yn ei diwylliant a’r dref yn datblygu

·      Byddai’r tai (yn y ddau safle) yn cael effaith ar y bobl leol, y gymuned a’r iaith Gymraeg

·      Er yr angen am dai, y tai yma yn anghywir. Nid ydynt yn gwneud lles i’r ardal nac i gymuned Pwllheli

·      Yn methu cefnogi’r cais gan nad oedd yn cynnwys tai fforddiadwy

 

 ch)   Cynigiwyd ac eiliwyd gohirio y cais fel bod modd cael mwy o wybodaeth:

 

-       Datganiad iaith annigonol. Dim ond un datganiad oedd wedi ei gyflwyno ar gyfer y ddau gais - cais rhif C23/0671/45/AM (Caernarfon Road, Western Plot) a chais C23/0673/45/AM (Caernarfon Road, Eastern Plot)

-       Angen ystyried cael tai fforddiadawy ynghlwm â’r cynllun

 

Mewn ymateb i’r cynnig, nododd y Pennaeth Cynorthwyol bod swyddogion wedi cyfarch yr holl faterion perthnasol, ond yn mynegi parodrwydd i ystyried yr elfen hyfywdra er nad oedd tystiolaeth bellach i’w gael.

 

Pleidleisiwyd ar y cynnig. Disgynnodd y cynnig

 

d)    Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

 

Rhesymau:

·         Y cais yn groes i bolisi PS1 - dim prawf na fydd effaith andwyol ar yr iaith Gymraeg - anodd gwneud hynny heb wybod nifer a maint y tai

·         Yn groes i bolisi Tai 15 – bod 30% o dai newydd yn Pwllheli i fod yn dai fforddiadwy. Derbyn mai mater hyfywdra ydi’r rheswm, oedd y safle gwreiddiol i fod i gynnig 45 tŷ fforddiadwy. Dim un yn cael ei gynnig rŵan.

·         Yn groes i bolisi PCYFF 2 pwynt 3 – gwneud y defnydd gorau o dir.  Niferoedd isel iawn o dai sydd yn cael eu cynnig yma

·         Yn groes i bolisi Tai 8 – cydbwysedd tai - angen i bob datblygiad newydd gyfrannu at wella cydbwysedd tai, e.e, darparu cymaint a phosib o dai fforddiadwy

 

dd)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr Aelodau:

·      Derbyn yr esboniad dros y methiannau i gydymffurfio, ond siawns bod posib cydymffurfio â rhai o’r polisïau

·      Bod Uned Polisi Cynllunio wedi gofyn nifer o gwestiynau sydd heb eu hateb – yn teimlo fel cais sydd wedi ei ruthro heb ei gwblhau yn iawn.

·      Yng nghyd-destun terfynau maint y tai, adroddiad hyfywedd yr ymgeisydd yn tybio byddai maint pob uned ar gyfartaledd yn fil o droedfeddi sgwâr ac y byddai’n bosib eu gwerthu am £260 y droedfedd sgwâr sydd yn rhoi ffigwr o £260,000 am bob uned.  Mae mil o droedfeddi yn cyfateb i 92m2, sydd yn llai na maint tai tri lloft cymdeithasau tai! 

·      Y byngalo lleiaf yn 1399 ft2 sydd yn amlwg yn fwy na 1000 ft2, ac felly amcan werth fydd £363.000. Y byngalo mwyaf yn 2195 ft2 ac felly yn mynd i werthu am £570,710. Nid tai i bobl lleol fydd rhain, ond yn y bôn, hyd yn oed gyda chyfyngiad C3, tai a byngalos i bobl hŷn ymddeol i Pwllheli fyddant.

·      Anodd iawn ceisio gweld beth yn union yw’r bwriad yma, felly angen gwrthod y cais amlinellol a gofyn am gais manylach sydd yn cynnwys maint a chydbwysedd y tai

·      Pwysig ceisio cael rhywfaint o dai fforddiadwy i mewn i’r cynllun.

 

Mewn ymateb i’r sylwadau, nododd y Pennaeth Cynorthwyol, pe byddai’r cais yn cael ei wrthod bydd yn rhaid ei gyfeirio at gyfnod cnoi cil. Ategodd bod rhaid iddo amlygu risg i’r Cyngor o apêl yn erbyn y penderfyniad o wrthod.

 

PENDERFYNIAD: GWRTHOD yn groes i’r argymhelliad

 

Rhesymau: Diffyg tai fforddiadwy, diffyg gwybodaeth am y cymysgedd tai, cydbwysedd a materion ieithyddol.

 

BYDD Y CAIS YN CAEL EI GYFEIRIO AT GYFNOD CNOI CIL