Agenda item

Cynnig i godi hyd at 48 o Anheddau a Datblygiad Cysylltiedig 

 

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Nigel Pickavance a’r Cynghorydd Dylan Fernley

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Caniatáu gydag amodau 

 

1.    Amser 5 mlynedd
2.    Yn unol â’r cynlluniau
3.    Rhaid cyflwyno a chytuno ar raglen ddarparu tai fforddiadwy
4.    Cyfyngu'r defnydd i anheddau preswyl dosbarth defnydd C3 yn unig
5.    Tynnu’r Hawliau Datblygu a Ganiateir
6.    Llechi
7.    Cytuno gorffeniad
8.    Amodau Tirlunio
9.    Gweithredu amcanion Datganiad Seilwaith Gwyrdd
10.    Cytuno manylion cyfarpar chwarae
11.    Amod Dŵr Cymru
12.    Amodau Priffyrdd
13.    Amodau Gwarchod y Cyhoedd i gynnwys oriau gweithio
14.    Amodau Cadw
15.    Amod Archeolegol
16.    Rhaid rhoi enw Cymraeg i’r stad/tai       

 

 

Cynnig i godi hyd at 48 o Anheddau a Datblygiad Cysylltiedig

 

         Tynnwyd sylw at y Ffurflen Sylwadau Hwyr

        

a)           Amlygodd Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu mai cais cynllunio llawn ydoedd ar gyfer codi unedau preswyl ynghyd â gwaith cysylltiedig ar gae amaethyddol ar gyrion Dinas Bangor ar safle sydd o fewn Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol. Ategwyd bod y safle wedi ei ddynodi yn benodol ar gyfer codi tai a’i fod tu mewn i’r ffin datblygu cyfredol.

 

Adroddwyd bod prif elfennau’r bwriad yn cynnig  codi 48 o unedau preswyl, darparu mynedfa a ffordd ystâd safonol gysylltiedig, creu llecynnau parcio, mannau chwarae, gwaith tirlunio a darparu system ddraenio bwrpasol. Bydd y ddarpariaeth yn cynnwys 8 x fflat 1 llofft, 6 x fflat 2 llofft, 5 x byngalo 2 llofft, 1 x byngalo (byw a chymorth) 3 llofft, 13 x tŷ deulawr 2 llofft,12 x tŷ deulawr 3 llofft, 2 x tŷ deulawr 4 llofft ac 1 x tŷ deulawr 5 llofft; yn ddatblygiad 100% o dai fforddiadwy gan Gymdeithas Dai Cymdeithasol gyda bwriad o ddarparu cymysgedd o wahanol ddaliadaeth (e.e. rhent cymdeithasol a rhent fforddiadwy canolradd) i ddiwallu’r angen sydd wedi ei adnabod yn y Ddinas ac yng Ngwynedd.

 

Eglurwyd bod y safle gyferbyn ag Amlosgfa Bangor ac yn cael ei ystyried yn safle sensitif oherwydd bod Heneb Gofrestredig Rheilffordd Chwarel Penrhyn yn ffinio terfyn dwyreiniol y safle, dynodiad Safle Treftadaeth y Byd tu hwnt i hwnnw yn cynnwys tiroedd Parc Cofrestredig gradd II seren o amgylch Castell Penrhyn, ac adeilad rhestredig gradd 11 Bwthyn Incline sydd ar y terfyn dwyreiniol.

 

Nodwyd bod cais blaenorol wedi ei gyflwyno yn 2020 ar gyfer datblygiad 66 tŷ ar y safle, ond bod y cais wedi ei dynnu yn ôl yn sgil gwrthwynebiad gan CADW am yr effaith ar y dynodiadau treftadaeth. O’r dogfennau amrywiol a gyflwynwyd gyda’r cais yma, ymddengys bod trafodaethau wedi eu cynnal gyda chyflwyniad datblygiad mwy ystyriol o’i leoliad sensitif.

 

Yn unol â threfniadau cynllun dirprwyo Gwasanaeth Cynllunio, cyflwynwyd y cais i’r Pwyllgor gan ei fod yn ddatblygiad dros 5 tŷ ac yn ddatblygiad a ddiffinnir fel “datblygiad mawr” oherwydd nifer yr unedau a gynigir. Yn unol â’r drefn briodol, derbyniwyd Adroddiad Ymgynghoriad Cyn Ymgeisio fel rhan o’r cais a’r datblygwr wedi hysbysebu’r bwriad i’r cyhoedd ac ymgynghorwr statudol cyn cyflwyno cais cynllunio ffurfiol.

 

Wedi ystyried y wybodaeth a gyflwynwyd, ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol ar sail:

 

·        Bod polisïau mabwysiedig yr Awdurdod yn datgan y bydd Cynghorau’n ceisio sicrhau lefel briodol o dai fforddiadwy yn ardal y CDLl. Y bwriad yn paratoi datblygiad fyddai’n cynnwys 100% o unedau fforddiadwy gyda’r Uned Strategol Tai wedi dangos tystiolaeth o’r angen a chadarnhau fod y cynllun yn cyfarch angen yr ardal.

·        Bod y safle wedi ei ddynodi yn benodol ar gyfer codi tai, ac er bod y nifer unedau yn llai na’r 72 dwysedd uned a awgrymwyd yn y CDLl, ystyriwyd bod y rhesymeg dros warchod buddiannau’r dynodiadau treftadaeth sensitif yn cyfiawnhau dwysedd llai yn yr achos yma. 

·        Bod y materion a godwyd gan yr Uned Priffyrdd ynglŷn â pharcio wedi eu datrys a bod modd gosod amod bod y gwaith yn cydymffurfio gyda’r Cynllun Gosodiad ‘Masterplan’ diweddaraf

·        Bod modd cyflawni gwaith i gynnwys croesfan a llwybr diogel i gerddwyr o’r datblygiad tua chanol y ddinas drwy gytundeb gyda’r Uned Priffyrdd o dan adran 278; fydd yn gysylltiedig hefyd gyda’r gwaith o ffurfio mynedfa gerbydol addas i’r datblygiad. Y datblygwr wedi cytuno i hyn a gellid gosod amod yn cytuno’r gwelliannau a darparu’r groesfan cyn meddiannu’r tai.

·        Ni fydd Cytundeb 106 ar gyfer cael cyfraniad ariannol i welliannau ffyrdd bellach yn angenrheidiol.

·        Bod sylwadau’r Uned Polisi wedi amlygu bod angen 215 m2 o lecyn chwarae yn yr ardal i gyfarch angen yr ardal. Nodwyd bod y llecyn sydd wedi ei leoli ger Bwthyn Incline yn mesur oddeutu 185m2 a’r llall sydd ar  derfyn deheuol y safle yn 130m2 - gyda’i gilydd yn 315m2 sydd 100m2 yn fwy na’r ddarpariaeth angenrheidiol.

 

Ystyriwyd bod y cynnig yn dderbyniol ag yn bodloni gofynion polisïau lleol a chenedlaethol. O ganlyniad, roedd y Swyddogion yn argymhell caniatáu’r cais yn ddarostynedig i osod amodau perthnasol.

 

b)           Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·     Bod y cynllun yn helpu tuag at ddarparu cartrefi fforddiadwy mewn ymateb i’r argyfwng tai yng Ngwynedd

·     Bod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer tai - byddai polisi yn disgwyl i 20% o’r datblygiad fod yn gartrefi fforddiadwy, ond y cynllun yma yn cynnig 100% sydd yn diwallu’r angen sydd wedi ei nodi am y math yma o gartrefi ym Mangor

·     Yn dilyn ymgynghoriad gyda’r Uned Strategol Tai am y nifer a'r math sydd ei angen bod y cynllun, o 48 uned, yn cynnig cymysgedd da o gartrefi fydd yn cael eu cynnig fel tai rhent cymdeithasol a rhent fforddiadwy canolradd

·     Bod y nifer unedau yn llai na’r 72 dwysedd uned a awgrymwyd yn y CDLl - hyn yn amlygu parch tuag at sensitifrwydd y safle

·     Bod y dyluniad wedi ei wneud o gwmpas Heneb Gofrestredig Rheilffordd, Safle Treftadaeth y Byd ac adeilad rhestredig gradd 11 Bwthyn Incline; bod ardal wyrdd o ansawdd uchel yn annatod i’r cynllun ac amwynder trigolion

·     Y dyluniad wedi arwain at drafodaethau a chydweithio gyda CADW sydd, ynghyd a swyddogion y Cyngor, yn gefnogol i’r cynllun

·     Bod llefydd parcio digonol yn cael eu cynnig. Y safle gerllaw rhwydwaith lleol dda a chapasiti digonol i’r llwyth ychwanegol. Cysylltiad yr A5 hefyd yn hwylus iawn

·     Bod gwelliannau i safleoedd bysus a llwybrau cerdded wedi eu cynnig

·     Yn ystyriol wrth sicrhau bod coed presennol o amgylch y safle yn cael eu cadw – bod y coed o werth ecolegol a bioamrywiaeth ac yn cael eu gwerthfawrogi . Y cynllun yn cyfrannu at y gwerth yma gyda thirlunio gofalus o’i gwmpas

·     Systemau dwr wyneb a budr yn cydymffurfio gyda gofynion Dwr Cymru sydd yn fodlon gyda’r cynnig a'r cynllun

·     Bod adroddiadau a chanlyniadau positif i sŵn, ansawdd aer a materion archaeoleg wedi eu cyflwyno ac yn dderbyniol

·     Bod y cais yn un o ansawdd uchel, yn cynorthwyo i ddiwallu’r angen sylweddol am dai yn y Ddinas

·     Defnydd o safle a ddyrannwyd yn cael ei ymdrin mewn modd sensitif -  yn parchu’r lleoliad

·     Ymgynghorwyr a  swyddogion y Cyngor yn fodlon gyda’r cynnig

·     Yn cydymffurfio gyda pholisïau cenedlaethol a lleol

 

c)           Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol;

·        Ei fod yn gefnogol i’r cais

·        Byddai’r datblygiad yn cyfrannu at leihau’r rhestr aros am dai cymdeithasol yn y Ddinas

·        Bod y dyluniad o safon dda

·        Byddai’n hoffi gweld defnydd Polisi Tai Lleol

·        Pryder am y cyfyngiad cyflymder - bod cyfyngder cyflymder ger yr amlosgfa yn 40mya ond yn lleihau i 30mya wrth fynedfa arfaethedig y bwriad - hanfodol bod cyfyngiad 30mya yn cael ei ymestyn i fyny at fynedfa’r amlosgfa fel bod gyrwyr yn arafu wrth ddod i lawr yr allt

·        Yn edrych ymlaen at y datblygiad

 

d)           Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

 

ch)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·      Croesawu bod y datblygiad yn 100% fforddiadwy

·      Yn cytuno gyda’r Aelod Lleol bod angen gostwng y cyfyngiad cyflymder

·      Bod y datblygiad yn cwrdd â’r angen

·      Croesawu gweld byngalos yn rhan o’r cymysgedd

 

`        Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â darparu mannau gwefru ceir trydan o fewn y datblygiad fel cyfraniad at gyrraedd targed net sero'r Cyngor, nodwyd nad oedd pwyntiau gwefru wedi eu hymgorffori yn y cais, ond byddai modd i ddarpar breswylwyr wneud cais. Ni fyddai modd cynnwys hyn fel amod.  Ategwyd bod addasiadau i drafnidiaeth gyhoeddus ac i groesfan wedi eu cymeradwyo - rhain yn gwneud y datblygiad yn un cynaliadwy

 

Mewn ymateb i sylw bod y datblygwr yn talu am asesiad ieithyddol fydd o bosib yn ymddangos yn bositif o’u plaid, ac i bryder bod ‘diffyg ystyriaeth o’r effaith cronnus anuniongyrchol’, a pham felly nad yw’r Cyngor yn comisiynu asesiad ieithyddol sydd ddim ynghlwm a’r datblygwr, pwysleisiwyd nad oedd y gwasanaeth yn derbyn bod y wybodaeth sy’n cael ei gyflwyno gan ddatblygwyr yn fanwl gywir, a bod pob elfen o unrhyw gais yn cael ei herio. Ategwyd bod materion ieithyddol yn cael eu hystyried gan arbenigwyr Uned  Iaith y Cyngor ac yn ychwanegol, o ran effaith gronnol, nid oedd datblygiad tebyg i’r datblygiad yma wedi ei gynnig ym Mangor ers sawl blwyddyn. Nodwyd bod y cynllun yma yn cyfarch angen tra gwahanol i’r ceisiadau blaenorol (megis fflatiau ar y Stryd Fawr), sydd wedi eu cyflwyno i’r Pwyllgor yn y gorffennol. Y cynllun yn fodd o ddiwallu anghenion pobl Gwynedd, a’r tebygolrwydd yw y byddai canran uchel o’r tenantiaid yn medru’r Gymraeg.

 

Mewn ymateb i sylw bod y deunyddiau allanol arfaethedig i gynnwys llechi Cymreig ar gyfer y toeau, ond bod yr amod yn nodi ‘llechi’ yn unig, nodwyd bod yr amod cynllunio yn cyfeirio at liw, edrychiad a thebygolrwydd ac nad oedd modd cyfyngu'r llechen i un Gymreig. Er bod y Cyngor wedi codi hyn drwy apêl yn y gorffennol, bod yr apêl wedi methu - bod rheswm cyfreithiol dros osod yr amod fel y mae.

 

Derbyniwyd sylw nad oedd Cyngor Dinas Bangor wedi cyflwyno sylwadau ar y cais a bod hyn bellach yn fater sydd yn amlygu ei hun yn rheolaidd. Nododd y Pennaeth Cynorthwyol, nad oedd gan yr Awdurdod yr hawl i fynd ar ofyn ymateb.

 

Yng nghyd-destun amddiffyn a diogelu llwybrau cyhoeddus i’r dyfodol a’r angen am fanylion pellach, nodwyd nad oedd pryder ynglŷn â llwybrau yn cael eu hatal yma, ond byddai trafodaethau yn cael eu cynnal rhwng yr asiant a swyddog llwybrau i gael datrysiadau.

 

Mewn ymateb i gais gan y cynigydd i ystyried cyfyngiad cyflymder fel amod, nodwyd, er yn cydnabod y pryder, bod y cynllun wedi cael ei asesu gan yr Uned Trafnidiaeth oedd heb grybwyll yr angen  i ostwng lefel cyflymder yn eu hasesiad. O ganlyniad nid oedd tystiolaeth i weithredu ac felly dim modd amodi. Anogwyd yr Aelod Lleol i gynnal trafodaeth bellach gyda’r Uned Trafnidiaeth.

 

         PENDERFYNWYD: Caniatáu gydag amodau 

 

1.           Amser 5 mlynedd

2.           Yn unol â’r cynlluniau

3.           Rhaid cyflwyno a chytuno ar raglen ddarparu tai fforddiadwy

4.           Cyfyngu'r defnydd i anheddau preswyl dosbarth defnydd C3 yn unig

5.           Tynnu’r Hawliau Datblygu a Ganiateir

6.           Llechi

7.           Cytuno gorffeniad

8.           Amodau Tirlunio

9.           Gweithredu amcanion Datganiad Seilwaith Gwyrdd

10.        Cytuno manylion cyfarpar chwarae

11.        Amod Dŵr Cymru

12.        Amodau Priffyrdd

13.        Amodau Gwarchod y Cyhoedd i gynnwys oriau gweithio

14.        Amodau Cadw

15.        Amod Archeolegol

16.        Rhaid rhoi enw Cymraeg i’r stad/tai