Agenda item

Cais llawn i adeiladu 15 tŷ fforddiadwy gyda datblygiadau cysylltiedig gan gynnwys creu mynedfa gerbydol newydd a ffordd stad, tirlunio a chreu ardal draenio dwr wyneb cynaliadwy. 

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Jina Gwyrfai

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais gyda’r amod isod:

 

Cwblheir y gwaith drwy hyn yn llwyr unol â'r manylion a ddangosir ar gynlluniau diwygiedig, Cynllun Lleoliad rhif 673-01B, Edrychiad diwygiedig, Cynllun Llawr Daear a Chynllun Llawr cyntaf a gyflwynwyd i'r Awdurdod Cynllunio Lleol ar 12 Ionawr 2026, ac a gynhwysir yn y ffurflen gais ac mewn unrhyw ddogfennau eraill gyda'r cais, os nad oes amod(au) sy'n ei diwygio wedi ei gynnwys ar y dyfarniad hwn. Er gwaethaf y diwygiadau a ganiateir drwy hyn rhaid cwblhau gweddill y datblygiad mewn cydymffurfiad gyda'r manylion ac amodau a gynhwysir o fewn caniatâd cynllunio rhif C21/0411/46/LL.

Cais llawn i adeiladu 15 tŷ fforddiadwy gyda datblygiadau cysylltiedig gan gynnwys creu mynedfa gerbydol newydd a ffordd stad, tirlunio a chreu ardal draenio dŵr wyneb cynaliadwy

 

         Tynnwyd sylw at y Ffurflen Sylwadau Hwyr

 

         Roedd rhai o’r aelodau wedi ymweld â’r safle 25-03-26

        

a)           Amlygodd Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu mai cais cynllunio llawn ydoedd i godi 15 tŷ fforddiadwy newydd ynghyd a gwaith cysylltiol ar safle cyfochrog, ond y tu allan i ffin datblygu gyfredol pentref Trefor. Ategwyd y byddai’r ddarpariaeth yn cynnig cymysgedd o dai  - 4 byngalo 2 ystafell wely, 5 tŷ deulawr 3 llofft, 1 tŷ deulawr 4 llofft, ac 1 tŷ 6 llofft. Yn allanol, byddant wedi eu gorffen gyda chymysgedd o rendr, cladin carreg a sment ar y waliau a tho llechi naturiol a phaneli solar.

 

Derbyniwyd cadarnhad gan yr ymgeisydd mai ar ffurf cynllun niwtral o ran deiliadaeth y cyflwynwyd y datblygiad,  fydd yn darparu 100% o dai fforddiadwy. Grŵp Cynefin fyddai’r perchennog, yn darparu cymysgedd deiliadaeth megis tai rhent cymdeithasol, tai rhent fforddiadwy canolradd a rhan berchnogaeth yn unol â’r galw.

 

Adroddwyd mai cae amaethyddol yw’r tir ar hyn o bryd gyda thai preswyl i’r gorllewin a thai yn union gyferbyn. Nodwyd bod ffens, cloddiau a gwrychoedd ar y terfynau a ffordd gyhoeddus dosbarth 3 yn rhedeg gyda’r terfyn gogleddol, gyda’r safle a’r ardal ehangach o fewn dynodiadau Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol ac o fewn Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Llŷn ac Enlli.

 

Yn unol â threfniadau Cynllun Dirprwyo Gwasanaeth Cynllunio, cyflwynwyd y cais i’r Pwyllgor gan ei fod yn gais am 5 tŷ neu fwy. Ystyriwyd bod y bwriad, fel a gyflwynwyd yn dderbyniol ar sail:

·        Bod polisïau mabwysiedig yr Awdurdod yn datgan y bydd Cynghorau’n ceisio sicrhau lefel briodol o dai fforddiadwy yn ardal y CDLl

·        Byddai’r  bwriad yn darparu datblygiad 100% fforddiadwy gyda’r Uned Strategol Tai wedi cadarnhau fod tystiolaeth o angen yn cyfiawnhau’r ddarpariaeth, er mwyn cyfarch anghenion y gymuned leol.

·        Mai 49 yw’r ffigwr cyfunol ar gofrestr Tai Teg ar gyfer tai canolradd, a chofrestr Tai Cymdeithasol ar gyfer Trefor ynghyd â phentrefi cyfagos Llanaelhaearn, Llithfaen a Clynnog am dai. Er hynny, ac yn sgil derbyn gwybodaeth ychwanegol, fanylach a phenodol gan yr asiant, bod y ffigwr angen bellach wedi ei adnabod fel isafswm o 25, sef y nifer o bobl sydd ar restr angen tai sydd wedi eu hadnabod i fod â chysylltiad 5 mlynedd gyda’r ardal. Ystyriwyd bod y ffigyrau hyn yn cadarnhau bod gwir angen lleol fforddiadwy yn bodoli i gyfiawnhau’r datblygiad o 15 tŷ i gyfarch angen lleol.

·        Bod ymateb pellach wedi ei dderbyn gan Cyfoeth Naturiol Cymru (CNC) ar sail eu pryderon am effaith ar yr Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol (AHNE). Roeddynt yn datgan “Rydym yn dal i fod â phryderon ynglŷn â'r cais fel y cyflwynwyd oherwydd nad yw digon o wybodaeth wedi'i darparu i gefnogi'r cynnig. Er mwyn mynd i'r afael â'r pryderon hyn, dylech geisio mwy o wybodaeth gan yr ymgeisydd ynglŷn â'r dirwedd. Os na ddarperir y wybodaeth hon, byddem yn gwrthwynebu'r cais cynllunio hwn”. Ategwyd bod eu sylwadau hefyd yn cynnwys, mai “mater i chi fel Awdurdod yw gorbwyso graddfa’r niwed wrth ystyried y buddion a ddaw o’r cynllun”.

·        Bod Asesiad Effaith Weledol ar Dirwedd manwl wedi ei dderbyn mewn ymateb i sylwadau diweddaraf CNC oedd yn cynnwys lluniau golygfeydd o amrywiol leoliadau o fewn a thu allan i’r pentref. Nodwyd bod yr asesiad yn dod i’r casgliad mai effaith weledol fach fyddai ar gymeriad y tirlun ac ar dderbynyddion lleol.

·        Bod natur y dirffurf ar derfynau dwyreiniol a deheuol y cae yn codi’n raddol oedd yn awgrymu y byddai’r golygfeydd o’r datblygiad yn gyfyngedig, neu wedi ei osod yn erbyn cyd-destun adeiledig. O bwyso a mesur ei osodiad o fewn yr AHNE, a’r golygfeydd i mewn ac o du allan i’r AHNE, ystyriwyd bod y safle yn cynnig ei hun fel estyniad rhesymegol i’r pentref ac na fyddai effaith arwyddocaol ar y dynodiad. 

 

Wedi ystyried yr holl ystyriaethau Cynllunio ystyriwyd fod y cynnig fel a gyflwynwyd yn dderbyniol ac yn bodloni gofynion polisïau perthnasol. Roedd y Swyddogion yn argymell caniatáu’r cais gydag amodau.

 

b)           Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·          Bod y datblygiad yn un i ddarparu 15 cartref fforddiadwy fyddai’n cyfrannu at ddiwallu anghenion tai'r Sir

·          Byddai’r datblygiad yn cael ei arwain gan Grŵp Cynefin, gyda chefnogaeth ariannol Grant Tai Llywodraeth Cymru, o dan reolaeth Cyngor Gwynedd drwy raglen datblygu

·          Yn cyfarch  Strategaeth Tai Gwynedd mewn ymateb i’r argyfwng tai gan ddarparu tai fforddiadwy i bobl leol

·          Wedi cydweithio gyda’r ymgynghori perthnasol i sicrhau bod y cynlluniau yn dderbyniol iddynt

·          Wedi cyfarfod sawl gwaith gyda’r Cyngor Cymuned a’r Cyngor Sir i rannu a thrafod y cynllun, a lle bod modd wedi ei ddiwygio i adlewyrchu eu hadborth

·          Y cynllun yn cydymffurfio gyda pholisïau lleol a chenedlaethol

·          Bod sylwadau'r Uned Strategol Tai yn amlygu bod y wybodaeth a gyflwynwyd yn gyson gyda’r  angen yn yr ardal

·          Byddai’r datblygiad yn cael effaith gadarnhaol ar yr iaith - yn debygol o apelio at Gymry Cymraeg yr ardal gyda maint y datblygiad yn debygol o gyfarch y galw yn lleol am gartrefi

·          Defnydd o’r Polisïau Gosod ar ddatblygiadau diweddar wedi dangos bod tai yn cael eu gosod i bobl gyda chysylltiad lleol gyda chanran uchel yn siarad Cymraeg

·          Bod Polisi Tai Cyffredin Cyngor Gwynedd wedi ei drafod yn ddiweddar gyda’r Comisiynydd Iaith oedd o’r farn bod y polisi yn hollol briodol.

·          Argymell caniatáu i gymeradwyo’r cais fel bod 15 o gartrefi newydd i bobl yn y gymuned yn cael yr hawl i fyw adre

 

c)           Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol;

·        Mai dyma’r cais cyntaf ers y chwedegau i godi tai cymdeithasol yn Nhrefor. 58 o dai cymdeithasol yno eisoes, ond llawer ohonynt yn hen dai bychain y chwarel (un neu ddwy lofft, dim gardd).

·        Yn diolch i bawb oedd wedi paratoi’r holl ddogfennau, data, lluniau, adroddiadau ac asesiadau. Diolch i swyddogion yr Adran Gynllunio am eu sylwadau, a’r cymorth, ac  am sylwadau pentrefwyr - o blaid ac yn erbyn y stad.

·        Yn fodlon â’r safle ei hun – er bod y datblygiad tu allan i ffiniau pentref lleol Trefor,  mae’n ffinio â stad fechan newydd o dai fforddiadwy, yn agos at y ganolfan a’r cae chwarae – yr estyniad yn un rhesymegol i’r pentref

·        Fforddiadwyedd: 100% fforddiadwy ar rent - yn union beth sydd ei angen i helpu’r ganran frawychus, uchel o bobl lleol na fydd byth yn gallu prynu cartref.

·        Cymysgedd o dai  priodol fyddai’n diwallu anghenion lleol amrywiol, yn enwedig tai tair llofft a byngalos.

·        Bod dyluniad y stad, er ddim yn cydweddu â cherrig traddodiadol yr ardal, yn dderbyniol.  Yn dai o safon, ac ynni effeithiol.

·        Olion Oes Efydd:  bod angen rhagor o ymchwil  archeolegol; lluniau LIDAR yn dangos ‘adeilad’ yn glir, a’r ardal o gwmpas Tre’r Ceiri yn sensitif. Nid yw’r adroddiadau na’r crafiadau safle yn llwyr argyhoeddedig.

·        Isadeiledd: Pryderon yn y pentref am allu’r hen bibellau carthffosiaeth i ymdopi efo’r llwyth ychwanegol. Dŵr wyneb yn broblem arall. Er bod Dŵr Cymru / CNC wedi datgan pryderon, ac er addewid o wella wedi cael caniatâd cynllunio, a fydd monitro trwyadl o hyn?  Elfen o ansicrwydd yma.

·        Dim yn amau na bychanu’r argyfwng tai, ond rhaid bod yn siŵr beth sydd ar droed yma. O’r cais, ymddengys bod rhaid edrych tu hwnt i bentref Trefor ac felly faint o wir angen sydd yn Trefor, Llanaelhaearn, Llithfaen a Clynnog? Ai pobl Band 1A a 2 fydd yn cael blaenoriaeth?  Dyma’r bandiau i weithredu’r polisi gosod lleol ar lefel cymunedol. Polisi gosod lleol sydd ei angen, ac nid polisi cyffredin. Pwy sy’n gwarantu hyn? Pwy sy’n monitro? Bod tai cymdeithasol yn Nhrefor wedi eu gosod yn ddiweddar i  bobl o’r tu allan i’r ardal, sydd wedi achosi drwgdeimlad garw. A oes sicrwydd, os caiff y cais ei ganiatáu, mai pobl o’r pedwar pentref fydd yn cael blaenoriaeth?

·        Beth yw’r angen yn lleol? Er bod digon o ddata yn honni’r angen am dai yn y pentrefi hyn, a yw’r dystiolaeth yn ddibynadwy? Bod data Rhestr Aros Cyngor Gwynedd a ddyfynnir yn nogfen Axis yn amheus - ymwrthodiad yw’r posibilrwydd am ddyblygu - ym mhob pentref!  Ymarfer pen desg yw Arolwg diweddaraf Hwyluswyr Tai Gwledig, a’u canfyddiadau’n bur wahanol i’r ymgynghoriad cyhoeddus llawn a gynhaliwyd yn 2022 pryd datgelwyd yn siomedig mai dim ond 8 o bobl gyda chysylltiad lleol oedd eisiau tŷ cymdeithasol ym mhentrefi ward yr Eifl.

·        Amhosib yw gwybod yr union faint o bobl sydd ar y rhestr aros sydd eisiau byw yn Nhrefor. Faint fuasai wedi rhoi Trefor fel dewis cyntaf ar y ffurflen gofrestru, petai modd nodi hynny?

·        Bod diffygion yn y dull cofrestru presennol yn golygu bod gwybodaeth bwysig ar lefel pentref ar goll. Dyfaliad, amcangyfrifiad yw’r ffigyrau ar y gorau, yn gallu bod yn gamarweiniol, neu efallai’n anghywir. Bod elfen o risg, gambl yma. Ffigwr o  242 o bobl ar y rhestr aros am dai yn y Ward. Anhygoel! 155 oedd y ffigwr ym mis Chwefror, gydag ond 33 yn Fand 1A.

·        Da gweld ffigyrau a gyflwynwyd yn ddiweddarach yn datgan mai 25 yw’r nifer sydd â chyswllt lleol dilys. Ydy hynny’n ddigon i gyfiawnhau 15 aelwyd newydd? Y Pwyllgor sydd i benderfynu. Beth yn union yw hyd y ‘cyswllt lleol’? - 5 mlynedd i Gyngor Gwynedd, ond 12 mis i Tai Teg, sydd ddim yn deg o gwbl. 

·        O ran deiliadaeth, yr addewid gwreiddiol oedd tai fforddiadwy ar rent canolradd i bobl leol. Pam newid hyn?. A yw cymysgedd niwtral o wahanol denantiaid yn dderbyniol? 

·        Pryder am wead cymdeithasol cymuned Gymraeg - Yr iaith Gymraeg a materion PS1.

Yn diolch am asesiad iaith gynhwysol, fanwl gan gwmni Burum, llawn data, ffeithiau,  a dadansoddiad wedi ei seilio ar fethodoleg, cyfoes blaengar. ‘Effaith cadarnhaol bach’ yw canlyniad ‘tebygol’ y datblygiad. Nodwch y geiriau ‘tebygol’ ... ‘bach’ ydynt yn sicr ? Oes amheuaeth ? Oes!

·        Mae’r ffaith nad oes data am bentref Clynnog Fawr yn peryglu cywirdeb y casgliad

·        Bod gweithgarwch yn y pentref: Clwb Bowlio, Cinio Cymunedol, Merched y Wawr, Cymdeithas Pysgotwyr, Clwb Gwau, Seindorf Trefor, Adran yr Urdd, Clwb Seiclo,  Clwb Chwaraeon,  Oedfaon Capel, Tîm Twtio Trefor, a dosbarth Cymraeg i Oedolion:  pob un o’r rhain yn y Gymraeg. Pentref cynhwysol ydyw, yn groesawgar, yn naturiol Gymraeg. Fel ymhob man, erydwyd y Gymraeg  yn ystod y  blynyddoedd diwethaf. Er bod dros 70% o drigolion yn siarad Cymraeg yn 2021, rydym ar ffin dyngedfennol ieithyddol. Mae’r ffordd Gymraeg o fyw yn y fantol a gall 15 o deuluoedd wneud gwahaniaeth andwyol.

·        Er derbyn bod polisïau lu a da yn bodoli i warchod tirluniau, bioamrywiaeth, safonau adeiladu, ystlumod, amgylchedd, isadeiledd, mae gwarchod cymunedau Cymraeg sy’n crebachu a phrinhau o flwyddyn i flwyddyn cyn bwysiced, ond lle mae’r polisi i’w hamddiffyn? Gweithredu i fywhau’r cymunedau Cymraeg yw bwriad ‘Adroddiad Grymuso Cymunedau, Cryfhau’r Gymraeg’ a gomisiynwyd gan Lywodraeth Cymru yn 2024. Ynddo ceir amodau i gadw  iaith pentrefi fel Trefor yn hyfyw a chreu amodau iddynt ffynnu. Bod Simon Brooks yn pwyso am barhad y Cynllun Tai Cymunedau Cymraeg, am fuddsoddiad mewn stadau fel y cais yma fel modd i rymuso’r Gymraeg yn eu cadarnleoedd.

·        Cyngor Cymuned Trefor wedi galw  am ‘sicrwydd’ nid ‘tebygolrwydd’ y bydd y stad o dai yn llwyddo, nid yn unig i leihau’r rhestr aros, ond i amddiffyn a hyrwyddo’r Gymraeg fel iaith gymunedol fyw. Dymuniad y Cyngor Cymuned yw i’r Pwyllgor fynd gam ymhellach a thrin y cais fel un arloesol, trwy wneud ‘medru’r Gymraeg’ yn amod gosod y tai yn Trefor. Ar sail hyn yn unig mae’r Cyngor Cymuned yn cefnogi’r cais, ac mae posib gwneud iddo ddigwydd.

·        Bod Swyddfa  Comisiynydd y Gymraeg wedi derbyn barn gyfreithiol sy’n datgan yn ddiamwys ei bod yn gwbwl gyfreithlon gwneud medru’r Gymraeg yn amod tai cymdeithasol - Cyngor Gwynedd a’r cymdeithasau tai yn ymwybodol o hyn.

·        Bod Ysgrifennydd Cabinet dros Lywodraeth Leol a Thai Llywodraeth Cymru, Jayne Bryant  wedi cadarnhau bod cyfiawnhad dros gynnwys siaradwyr Cymraeg cymunedau Cymraeg yn rhestr blaenoriaethau gosod tai cymdeithasol .

 

ch)    Cynigwyd gohirio’r cais fel bod modd cynnal ymgynghoriad pellach gyda CNC ynglŷn â’r effaith ar yr AHNE

 

d)           Ni eiliwyd y cynnig

 

dd)       Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu’r cais

 

e)      Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·          Bod y cais yn estyniad rhesymol i’r pentref a’r gymysgedd o ddeiliadaeth yn dda

·          Adroddiadau diweddar yn manylu ar y nifer o dai sydd wedi eu gosod i siaradwyr Cymraeg, ond rhaid cofio bod dyletswydd statudol gan y Cyngor i ystyried y meysydd blaenoriaeth

·          Bod 25 ar y rhestr aros sydd angen tŷ yn yr ardal. 15 tŷ yma, felly 10 yn parhau ar y rhestr

·          Bod tystiolaeth ddigonol o’r angen lleol wedi ei gyflwyno

·          Bod y cae yn ofnadwy o wlyb

·          Siomedig nad oedd sylwadau gan Swyddogion AHNE wedi eu derbyn o ystyried bod y safle o fewn yr AHNE

·          Asesiad Uned Iaith - y datblygiad ‘yn debygol o apelio’  - dim pendantrwydd na sicrwydd yn y gosodiad yma

·          Dylai pobl Trefor, Llanaelhaearn, Llithfaen a Clynnog gael y cynnig cyntaf

·          Dim eisiau i’r Cyngor weithredu yn anghyfreithlon, na gwrthod y cais, a cholli ar apêl

 

Mewn ymateb i sylw Cyngor Cymuned ynglŷn â gosod amod iaith Gymraeg ac y dylid ystyried cyngor cyfreithiol i ddiwygio polisi gosod tai lleol fydd y gosod amod i ddiogelu’r Iaith i geisiadau i’r dyfodol, nododd y Pennaeth Cynorthwyol bod  Polisi Cynllunio Cymru, yn nodi “Ni ddylai polisïau a phenderfyniadau gyflwyno unrhyw elfen o wahaniaethu rhwng unigolion yn seiliedig ar eu gallu ieithyddol, ac ni ddylent geisio rheoli deiliadaeth tai ar sail ieithyddol”

 

Buasai’r defnydd o amod cynllunio i gyfyngu’r feddiannaeth y tai i siaradwyr Cymraeg yn unig, yn anghyfreithlon.

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â’r angen am dŷ 6 llofft, cadarnhawyd bod yr angen wedi ei brofi ar gyfer tŷ 6 lofft, a bod teulu eisoes wedi eu clustnodi ar ei gyfer.

 

         PENDERFYNWYD:

 

Caniatáu gydag amodau ac yn ddarostyngedig i gytundeb 106 neu gytundeb unochrog ar gyfer sicrhau cyfraniad llecynnau agored

 

1.            Amser

2.            Unol a’r cynlluniau

3.            Deunyddiau

4.           Amod tai fforddiadwy          

5.            Amodau priffyrdd

6.            Amodau bioamrywiaeth

7.            Amod tirlunio

8.            Amod Dŵr Cymru

9.            Tynnu hawliau dirprwyedig a ganiateir yn  ymwneud ag ymestyn a defnydd

10.          Materion draenio

11.          Cynllun Rheoli Adeiladu

12.          Materion yn ymwneud a phympiau aer