Agenda item

Ail gyflwyniad o gais i newid defnydd yr uned swyddfa B1 bresennol  i ddefnydd cymysg sy'n cynnwys uned cleifion allanol feddygol (dosbarth defnydd D1) a gofod swyddfa (B1).

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Menna Baines

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: CANIATÁU yn groes i’r argymhelliad

 

AMODAU:

 

1. 5 mlynedd
2. Unol a’r cynlluniau
3. Pan ddaw’r defnydd a ganiateir drwy hyn i ben, rhaid adfer y defnydd yn ôl i ddefnydd B1,B2 neu B8

 

Ail gyflwyniad o gais i newid defnydd uned swyddfa B1 bresennol  i ddefnydd cymysg sy'n cynnwys uned gleifion allanol feddygol (dosbarth defnydd D1) a gofod swyddfa (B1).

 

         Tynnwyd sylw at y Ffurflen Sylwadau Hwyr

 

a)               Amlygodd y Swyddog Cynllunio bod y cais yn ail-gyflwyniad o gais a wrthodwyd yn mis Tachwedd 2025 ar gyfer newid defnydd o swyddfa i ddefnydd cymysg Swyddfa ac Uned Cleifion Allanol Feddygol o fewn uned wag yn Llys Castan, Parc Menai, Bangor. Amlygwyd mai newidiadau mewnol i’r llawr gwaelod yn unig fyddai’r bwriad gyda chynllun safle ar gyfer 13 lle parcio wrth ymyl yr uned, a 13 llecyn ychwanegol cyfagos, fyddai’n rhoi cyfanswm o 26 lle parcio ar gyfer yr uned.

 

Saif yr uned o fewn Parc Menai a ddynodwyd yn y Cynllun Datblygu Lleol (CDLl) fel Prif Safle Busnes y Ganolfan Isranbarthol; sy’n cael ei warchod ar gyfer defnyddiau cyflogaeth benodol.  Eglurwyd mai dim ond mewn achosion eithriadol y ceir defnyddiau amgen, a bod polisïau’r cynllun yn hyrwyddo datblygiadau canol tref er mwyn gwella bywiogrwydd a hyfywedd canol trefi.

 

Nodwyd, yn arferol byddai’r cais yn cael ei benderfynu o dan hawliau dirprwyedig, ond derbyniwyd gohebiaeth gan ddau aelod lleol  i Fangor yn galw’r cais i bwyllgor.

 

Cyfeiriwyd at Polisi CYF 5 sy’n nodi mai mewn achosion arbennig yn unig y gellid caniatáu cynigion i ryddhau tir yn Nefnydd Dosbarth B1, B2 neu B8 ar safleoedd cyflogaeth bresennol sydd wedi eu gwarchod yn unol a Pholisi CYF1 ar gyfer defnyddiau amgen. Yn seiliedig ar y wybodaeth a gyflwynwyd nid oedd achos arbennig wedi ei brofi. Yn ogystal, nid oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol wedi’i argyhoeddi nad oedd safleoedd amgen addas o fewn y ffin datblygu ar gyfer y defnydd arfaethedig.

 

Nodwyd bod yr asiant wedi cyflwyno gwybodaeth ychwanegol ynghylch eiddo nad oedd ar gael ar adeg cwblhau’r asesiad dilyniannol, ynghyd â chadarnhad o’r rhesymau pam nad oeddynt yn addas. Roedd hefyd wedi amlygu sefyllfaoedd lle nad yw’n briodol ystyried eiddo sydd yn methu diwallu anghenion masnachol y datblygwr, ac o ganlyniad, mai dim ond safleoedd sydd ar gael i’w rhentu sy’n berthnasol yn yr achos yma. Er bod yr asiant yn parhau i farnu nad oedd unrhyw eiddo addas arall ar gael, roedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn parhau o’r farn bod y cynnig yn groes i Bolisi CYF5 o’r CDLl.

 

Amlygwyd bod polisïau PS15 a MAN 1 o'r CDLl yn gwrthsefyll datblygiadau fyddai’n tynnu oddi ar fywiogrwydd a hyfywedd canol trefi a’r ardaloedd manwerthu, gwneud y mwyaf i ailddefnyddio adeiladau addas mewn canol trefi, a gwrthsefyll ymestyn datblygiadau manwerthu a hamdden y tu allan o ganol trefi, oni bai eu bod yn cael eu cefnogi gan dystiolaeth o'r angen am ddarpariaeth ychwanegol, a bodloni'r dull dilyniannol sydd wedi ei nodi mewn polisi cynllunio cenedlaethol. Roedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn parhau o’r farn y gallai’r bwriad arwain at danseilio prysurdeb, swyddogaeth a hyfywedd canol Dinas Bangor ac felly ystyriwyd nad oedd y bwriad yn cydymffurfio gyda polisi PS 15 a MAN 1 o’r CDLl.

 

Ategwyd y dylid sicrhau fod y bwriad yn cydymffurfio â holl feini prawf Polisi ISA 2 o’r CDLl ac er yn cydnabod yr holl wybodaeth gefndirol a gyflwynwyd yn egluro natur arbenigol a gweddol unigryw'r cyfleuster arfaethedig, ystyriwyd fod y bwriad yn annerbyniol ar sail egwyddor gan nad yw'r cyfleuster cymunedol arfaethedig wedi ei leoli o fewn ffin datblygu, yn ymyl y ffin datblygu, nac o fewn clwstwr; y bwriad felly yn groes i ofynion Polisi PCYFF1 ac ISA2 o'r CDLl.

 

Adroddwyd bod materion mwynderau gweledol, mwynderau cyffredinol a phreswyl, materion trafnidiaeth a mynediad, materion ieithyddol, a materion bioamrywiaeth, wedi derbyn sylw ac asesiad llawn, yn ogystal â sylwadau a dderbyniwyd gan wrthwynebwyr.

 

Wedi ystyried yr holl ystyriaethau Cynllunio, ystyriwyd nad oedd y cynnig fel a gyflwynwyd, yn dderbyniol nac yn bodloni gofynion polisïau perthnasol. Roedd y Swyddogion yn argymell gwrthod y cais.

 

b)                   Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol:

·        Bod ganddo wybodaeth leol gadarn a dealltwriaeth broffesiynol a busnes o'r cynnig gerbron

·        Bod argymhelliad y swyddog i wrthod yn un cadarn ynghyd ag ail adroddiad gan ymgynghorydd cynllunio annibynnol.

·        Bod dau Aelod lleol i Fangor wedi galw'r cais i mewn, gan gredu bod sail gadarn i wneud hynny. Ei rôl oedd tynnu sylw at sail ddiffygiol eu penderfyniad a diddymu rhinweddau ffug y cynnig:  Yr Aelodau'n credu mai'r cyfiawnhad dros y cynnig oedd,

·      Defnydd addas a chydnaws Parc Menai

·      Cynsail o ddefnyddiau cymharol ym Mharc Menai

·      Diwallu angen yn yr ardal

·      Dim lleoliad arall - angen casglu/gollwng cleifion y tu allan i'r drws

·        Cyflwynodd sylwadau personol oedd yn diddymu'r safbwyntiau uchod.

1. Polisïau PS13 a CYF1 – bod Parc Menai wedi'i ddynodi'n Brif Safle Cyflogaeth, ac felly wedi'i ddiogelu, yn bennaf ar gyfer Defnyddiau Cynllunio B1. Er bod Polisi CYF5 yn caniatáu ystyriaeth at ddefnyddiau amgen ar safleoedd dynodedig o'r fath, byddai hyn yn amodol ar gyfres o feini prawf. Nid yw'r cynnig yn bodloni'r amgylchiadau eithriadol sy'n ofynnol i gyfiawnhau Dosbarth Defnydd nad yw'n Ddosbarth Defnydd B1 yn y lleoliad yma, felly byddai natur ddiogel y safle yn cael ei beryglu.

 

2. Polisïau PS15 a MAN1 - rhaid i ddefnydd sy'n fwy priodol i leoliad canol tref, ac sy'n cael eu cynnig y tu allan i'r lleoliad hwnnw gael eu cyfiawnhau gan angen tystiolaethol a rhaid profi'r safleoedd sydd ar gael yn olynol. Yn yr achos yma, bydd y defnydd arfaethedig yn fwy priodol mewn lleoliad canol tref, lle mae safleoedd addas ar gael, ac mi fyddai’n cyfrannu at fywiogrwydd, hyfywedd ac adfywio canol Dinas Bangor. Mae'r model busnes a'r hyn a ymddengys fel ‘angen’ yn y lleoliad yma yn cael ei herio'n gryf. Nid oes gofyniad penodol i  leoli’r busnes yn y lleoliad penodol hwn, na ger Ysbyty Gwynedd.

 

3. Polisi ISA2 – diffinnir y defnydd arfaethedig fel cyfleuster cymunedol, sydd rhaid ei leoli o fewn ffin ddatblygu ddiffiniedig. Yn yr achos yma, mae'r defnydd a'r lleoliad arfaethedig yn groes i bolisi ac yn peryglu egwyddorion lleoli cyfleusterau cymunedol mewn lleoliadau cynaliadwy.

 

4. Polisïau PS4, PS5 a TRA4 - yr egwyddor allweddol yw lleoli datblygiadau, a ddefnyddir yn bennaf gan y cyhoedd, mewn lleoliad cynaliadwy, sy'n hygyrch trwy ddulliau trafnidiaeth eraill, gan gynnwys cerdded a beicio. Yn yr achos yma, mae safbwynt cefnogaeth y Swyddog, ynghyd â safbwynt yr Uned Drafnidiaeth, yn destun dadl sydd yn seiliedig ar wybodaeth allweddol:

·      bod y gofynion parcio a nodwyd ar gyfer y defnydd arfaethedig wedi ei dan amcangyfrifo’n fawr.

·      Nid yw gwasanaeth bws Arriva 5A yn un 'rheolaidd' fel y cyfeirir ato, yn ymarferol. Bod gwasanaeth bws i'r lleoliad yma wedi'i ddylanwadu'n fawr gan duedd cyflogaeth Parc Menai, felly gwasanaeth bws bore a gyda'r nos yn unig sy'n cael ei ddarparu ar gyfer staff swyddfa sy'n cyrraedd ac yn gadael busnesau Parc Menai.

 

 Wrth grynhoi nododd,

·         Nad oedd unrhyw gyfiawnhad rhesymegol dros leoli'r cynnig ym Mharc Menai.

·         Am yr ail dro, nid oedd amgylchiadau eithriadol wedi'u profi i fynd yn groes i bolisi cynllunio sefydledig

·         Bod safleoedd eraill  mwy priodol ar gael mewn lleoliadau canol tref

·         Bod adroddiad yr Uned Priffyrdd yn wallus ac yn ffeithiol anghywir.

·         Yn gofyn i’r Pwyllgor gydnabod argymhelliad y Swyddog a gwrthod y cais

 

c)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·        Byddai’r busnes yn darparu gwasanaeth iechyd arbenigol i gleifion lleol mewn ymateb i argyfwng gofal iechyd Gogledd Cymru sydd gyda rhestrau aros i weld arbenigwr yn gallu bod hyd at 4 mlynedd

·        Yn 2023, bu i’r busnes, ar draws ei safleoedd, roi mynediad am ddim i 12,000 o gleifion a arweiniodd at adnabod 53 achos cynnar o gancr

·        Bod yr uned ym Mharc Menai wedi bod yn wag ers tro. Er bod yr uned wedi ei farchnata am 20 mis, dim diddordeb ar gyfer defnydd swyddfa wedi bod ac felly, hyn yn amlygu’n glir nad oes galw i ddefnydd B1

·        Pryderon yn awgrymu y dylid blaenoriaethu lleoliad yng nghanol Dinas Bangor, ond i greu canolfan iechyd mae angen awyrgylch amgylcheddol tawel, mynediad cyfleus i gleifion bregus, cyfleusterau da, man gollwng wrth y drws a pharcio diogel cyfagos. Yn realistig, Parc Menai yw’r unig safle  sy’n bodloni'r gofynion hyn

·        Bod yr unedau sydd yng nghanol Dinas Bangor yn anaddas oherwydd maint,  diffyg parcio ac amgylchedd i gleifion bregus

·        Bod Cyngor Gwynedd eisoes wedi derbyn yr egwyddor  - unedau meddygol deintydd ac optegydd eisoes yn gweithredu o dan yr un dosbarth defnydd ym Mharc Menai, pam felly nad yw’n dderbyniol i’r cynnig yma?

·        Dylai polisïau cynllunio wasanaethau’r bobl nid rhwystro gwelliannau a mynediad i ofal  iechyd pobl. Yn gofyn i’r Pwyllgor ystyried y darlun ehangach a chydnabod yr argyfwng a chefnogi’r cais er budd y gymuned

·        Nid penderfyniad ar gyfer adeilad yn unig sydd yma, ond penderfyniad fydd yn rhoi mynediad at ofal ac achub bywydau

 

ch)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd un o’r Aelodau oedd wedi galw’r cais i mewn y sylwadau canlynol;

·        Bod statws Parc Menai fel Parc Busnes yn weithredol ddiystyr ers blynyddoedd; caniatawyd  busnes orthodonteg gan y Pwyllgor, ac fe chwalwyd y cysyniad yn llwyr gyda chais Coleg Menai - er bod swyddogion wedi argymell gwrthod y cais hwnnw cafodd ei ganiatáu ar apêl, ac felly yn wahanol i’r swyddogion cynllunio ni wnaeth PCAC (Penderfyniadau Cynllunio ac Amgylchedd Cymru – PEDW) arddel statws y Parc fel Parc Busnes.

·        Bod y cais a ganiatawyd gan y Pwyllgor am fusnes orthodonteg wedi ei ganiatáu yn bennaf oherwydd mynediad cyfleus at wasanaeth. Bod rhesymeg i ganiatáu busnes orthodonteg, oherwydd mynediad hygyrch, pam felly dim caniatáu hwn?

·        Ni fyddai lleoli’r busnes yng nghanol y ddinas yn rhesymol i lawer

·        Busnes ymgynghorol ydyw yn y bôn gydag ystafelloedd triniaeth i gefnogi’r agwedd  ymgynghori. Pa mor wahanol ydy hyn o fynd i gael cyngor gan gyfreithiwr neu gyfrifydd? - mae unedau busnesau cyfreithiol a chyfrifeg wedi eu lleoli yn y Parc. Beth yw’r gwahaniaeth?

·        Bod cleifion yn methu a chyrraedd at y gwasanaeth yng nghanol y ddinas

·        Yn gofyn i’r Pwyllgor ganiatáu’r cais

 

d)     Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais yn groes i’r argymhelliad

 

Rheswm: Bod ‘amgylchiadau arbennig’ yma ac felly’r cais yn cydymffurfio â pholisi B1. Anodd fyddai i bobl fregus fynychu gwasanaeth o’r fath yng nghanol y ddinas

 

     dd)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·      Bod y lleoliad yn addas a chyfleus i gleifion

·      Nad yw canol Dinas Bangor yn addas i’r math yma o wasanaeth - angen mynediad cyfleus i gleifion bregus

·      Gwella canol Dinas Bangor ynteu wella gwasanaeth i gleifion? - mynediad at ganol y Ddinas yn anodd - angen hybu Gwasanaethau Iechyd Gogledd Cymru

·      Pwysig gofalu am gleifion.

·      Newid arferion siopa pobl sydd ei angen i adfywio canol y Ddinas.

 

·      Pryder eto nad oedd sylwadau wedi eu derbyn gan Cyngor Dinas Bangor - beth all y Pwyllgor wneud i hwyluso hyn?

 

·      Bod angen adnodd o’r fath, ond a’i dyma’r lle mwyaf addas?

·      Cyngor yn derbyn beirniadaeth am symud busnesau / gwasanaethau o’r stryd fawr

·      Bod datblygiad canolfan feddygol i ganol y Ddinas fydd wedi ei lleoli gerllaw'r orsaf bysiau ar droed

·      Byddai caniatáu yn tynnu oddi ar adfywiad canol Dinas Bangor – byddai’n gosod cynsail

 

Mewn ymateb i gwestiwn a oedd unedau gwag eraill ym Mharc Menai, cadarnhawyd bod unedau gwag yno, a bod hyn wedi cael ei gyflwyno fel rhan o’r cais gan yr asiant

 

PENDERFYNWYD: CANIATÁU yn groes i’r argymhelliad

 

AMODAU:

 

1.    5 mlynedd

2.    Unol a’r cynlluniau

3.    Pan ddaw’r defnydd a ganiateir drwy hyn i ben, rhaid adfer y defnydd yn ôl i ddefnydd B1,B2 neu B8