Agenda item

Dymchwel adeilad presennol ac ail ddatblygu'r safle ar gyfer 9 fflat (C3) byw'n annibynnol gyda gwasanaeth gofal ychwanegol i rai dros 55 100% fforddiadwy

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Sian Williams

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

 

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd i wrthod y cais:

 

1. Ni ystyrir fod dyluniad y bwriad, yn nhermau gosodiad, graddfa a’r mas yn ychwanegu at wella cymeriad ac ymddangosiad ei gyd-destun safle nac yn integreiddio’n llawn oddi mewn i gyd-destun y stryd wedd gyfagos na’i leoliad amlwg yn y rhan yma o Cricieth. Mae’r bwriad felly yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 o Gynllun Datblygu Lleol ar y cyd Gwynedd a Môn, 2017 ynghyd a rhan 2.6 o Nodyn Cyngor Technegol 12: Dylunio sydd yn nodi na ddylai dylunio sy’n amhriodol yn ei gyd-destun, neu nad yw’n manteisio ar gyfleoedd i wella cymeriad, ansawdd a swyddogaeth ardal, gael ei dderbyn oherwydd bydd yn cael effaith niweidiol ar gymunedau sy’n bodoli’n barod.

 

2. Oherwydd graddfa, mas, lleoliad a rhai nodweddion i’w cynnwys ar y datblygiad arfaethedig, mi fyddai'n arwain at amharu ac effaith gormesol ar eiddo a'u cwrtil cyfochrog. Ystyrir felly y byddai’r bwriad yn cael effaith andwyol sylweddol ar fwynderau trigolion eiddo lleol, yn groes i faen prawf 7 o Bolisi PCYFF  2 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017. 

 

Dymchwel adeilad presennol ac ail ddatblygu safle ar gyfer 9 fflat (C3) byw'n annibynnol gyda gwasanaeth gofal ychwanegol i rai dros 55 100% fforddiadwy

 

Tynnwyd sylw at y Ffurflen Sylwadau Hwyr

 

a)               Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd ar gyfer dymchwel adeilad presennol gwag (ond a fu yn y gorffennol mewn defnydd cartref gofal/nyrsio), ac ail ddatblygu'r safle trwy godi adeilad newydd fyddai’n darparu 9 fflat fforddiadwy defnydd C3 byw'n annibynnol gyda gwasanaeth gofal ychwanegol i rai dros 55 oed.

 

Eglurwyd bod y bwriad yn golygu codi adeilad 4 llawr, fyddai ychydig yn uwch ac wedi ei osod yn ôl o fewn y safle o’i gymharu gyda’r adeilad presennol.  Byddai’r llawr daear yn cynnwys prif fynediad a chyntedd ynghyd ag ardaloedd cymunedol i drigolion a staff ar ffurf ardal byw wedi ei rannu, decin neu deras allanol i’r cefn, swyddfa, toiled a chegin ynghyd ac un uned byw. Byddai gweddill yr unedau byw i’w rhannu dros y tri llawr uwchben ac ar ffurf unedau un ystafell wely. Byddai pob uned yn darparu ardal fyw/cegin agored ac ystafell ymolchi.

 

Lleolir y safle o fewn ffin datblygu tref Cricieth gyda ffordd dosbarth 1 yr A497 yn gyfochrog gyda blaen y safle a Rheilffordd Arfordir y Cambrian yn ymylu’n uniongyrchol i’r cefn. Ategwyd bod safle’r cais yn ffurfio rhan o strydwedd trawiadol yr olwg wrth ddod i mewn i dref Cricieth o’r gorllewin.

 

Adroddwyd bod y bwriad wedi ei gyflwyno fel unedau byw ar wahân, C3 gyda gofal ychwanegol i rai dros 55 oed, a’r holl unedau yn rhai fforddiadwy. Derbyniwyd bod y prisiadau ar gyfer yr unedau yn addas i’r lleoliad ac ar gyfer y math yma o ddatblygiad gyda lefel disgownt o 30% yn dderbyniol. Nodwyd bod arwynebedd llawr y fflatiau yn unol â chanllawiau perthnasol sy’n ymwneud â maint unedau fforddiadwy. Nid yw’r dystiolaeth a gyflwynwyd yn cyfiawnhau’r angen am yr unedau yn gwbl glir, ond yn gyffredinol cydnabyddir bod angen ar gyfer unedau fforddiadwy un llofft yng Ngwynedd; byddai’r bwriad yn darparu ar gyfer yr angen hynny yn ddarostyngedig i amod i sicrhau eu deiliadaeth fel unedau fforddiadwy ac ar gyfer pobl dros 55 oed.

 

Mynegwyd bod polisi ISA 2 o’r CDLl yn anelu i warchod cyfleusterau cymunedol presennol ac yn gwrthsefyll colled neu newid defnydd. Amlygwyd bod datganiad wedi ei dderbyn gan yr asiant yn cadarnhau bod defnydd blaenorol yr eiddo fel cartref wedi ei ddadgomisiynu ac na fyddai’r adeilad yn addas ar gyfer y defnydd yma mwyach. Nodwyd bod y datganiad hefyd yn dadlau bod y bwriad yn darparu cyfleuster addas i’r gymuned sy’n hwyluso pobl hŷn i fyw yn eu cymuned gyda gofal addas; i’r perwyl hyn, oherwydd goblygiadau hyfywedd ar gyfer parhau â gwella’r cartref presennol, ystyriwyd fod y bwriad yn cyd-fynd gydag amcanion polisi ISA 2.

 

Amlygwyd bod trafodaethau wedi eu cynnal rhwng swyddogion yr Awdurdod Cynllunio a’r asiant yn amlygu pryder am ddyluniad y cynnig.  Nodwyd yn benodol na fyddai’r adeilad arfaethedig yn gweddu’n dda gyda’r ardal gyfagos gan y byddai’n dominyddu ac yn ormodol o fewn y tirlun lleol. Mewn ymateb, cadarnhaodd yr asiant na fyddai’r ymgeisydd yn cynnal unrhyw newid i’r dyluniad oherwydd bod angen cadw nifer yr unedau fel ac yr oedd er mwyn sicrhau bod y datblygiad yn hyfyw a bod yr angen wedi ei dystiolaethu. Gan nad oedd unrhyw gynnig i leddfu pryderon swyddogion o safbwynt y materion hyn, ni ystyriwyd fod y bwriad, fel y mae yn dderbyniol oherwydd yr effaith niweidiol ar gymeriad a golwg yr ardal, a’i fod yn gwrthdaro â  gofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 y CDLl ynghyd a’r cyngor sydd o fewn Nodyn Cyngor Technegol 12: Dyluniad.

 

Yng nghyd-destun gwedd cefn yr adeilad, ac o ystyried bydd gosodiad yr adeilad ymhellach yn ôl gyda chynnydd sylweddol yn swmp a mas cefn yr adeilad newydd o’i gymharu gyda’r adeilad presennol, ymddengys yn orchfygol ac yn ormesol o adeiladau cyfochrog ac o’r ardaloedd y tu allan. Byddai’r wedd hon hefyd yn ymestyn y tu hwnt i gefnau’r adeiladau cyfagos, ac yn debygol o arwain at effaith amgaeol sylweddol o’r gerddi a’r ystafelloedd yng nghefn yr adeiladau yma. Nodwyd byddai balconi allanol yn ymestyn allan o gefn yr adeilad, ac oherwydd ei leoliad a’i uchder byddai’n achosi gôr edrych uniongyrchol i diroedd preifat presennol adeiladau cyfochrog. Yn ogystal, byddai cynnydd yn nifer agoriadau gwydr cymharol fawr ar y cefn, ac oherwydd eu presenoldeb ar y lloriau uwch, byddant hefyd yn ychwanegu at yr ymddangosiad o or-edrych. Ystyriwyd felly y byddai’r cynnig yn achosi niwed sylweddol i amodau byw meddianwyr cymdogol ac na fyddai’n cydymffurfio â Pholisi PCYFF 2 y CDLl sydd yn ceisio atal effeithiau niweidiol annerbyniol ar amwynder meddianwyr preswylfeydd lleol.

 

Nodwyd fod materion mwynderau gweledol, mwynderau cyffredinol a phreswyl, materion trafnidiaeth a mynediad, materion ieithyddol, a materion bioamrywiaeth, wedi eu hasesu yn llawn, ac yn dderbyniol. Wedi ystyried yr holl ystyriaethau Cynllunio ystyriwyd nad oedd y cynnig fel a gyflwynwyd yn dderbyniol nac yn bodloni gofynion polisïau perthnasol. Roedd y Swyddogion yn argymell gwrthod y cais.

 

b)               Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol;

·        Ei bod yn cynrychioli ei rhieni, perchnogion Hen Berllan, sydd wedi ei  leoli drws nesaf i safle’r cais

·        Ei bod yn croesawu casgliadau’r swyddogion oedd yn amlygu nad yw'r cynnig yn addas ar gyfer y safle

·        Byddai’r cynnig yn disodli adeilad 3 llawr gydag adeilad 4 llawr ynghyd a'i ymestyn ymhellach i’r cefn. Fel y nododd y swyddogion, byddai hyn yn ymddangos yn ddominyddol ac yn ormodol o fewn y tirlun lleol ac ni fyddai’n integreiddio gyda strydoedd cyfagos

·        Bod sylwadau’r swyddogion yn adlewyrchu pryderon trigolion sydd yn rhannu’r gwrthwynebiad – byddai’r cynnig yn cyflwyno strwythur sydd yn anghyson a gormesol, sydd yn gwbl wahanol i gymeriad eiddo cyfagos

·        Byddai’n cael effaith sylweddol ar drigolion cyfagos – graddfa uwch a’r estyniad i’r cefn yn ymddangos yn orchfygol a gormesol o eiddo drws nesaf Hen Berllan

·        Y balconi arfaethedig a’r agoriadau ar y llawr uchaf yn arwain at or-edrych uniongyrchol at diroedd preifat a cholled glir o breifatrwydd - y cynnig yn creu niwed sylweddol i amodau byw trigolion cyfagos 

·        Nad oedd dyluniad graddfa, na ffurf y cynnig yn dderbyniol

·        Yn gofyn i’r Pwyllgor wrthod y cais yn unol ar argymhelliad

 

c)               Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr asiant y sylwadau canlynol:

·        Byddai’r cynnig yn darparu unedau 100% fforddiadwy i bobl leol mewn ymateb i'r angen am anheddau cynaliadwy

·        Byddai dyfodiad y fflatiau yn rhyddhau tai i deuluoedd ifanc y Sir

·        Bod Medicare (yr ymgeisydd) yn cynnig 6000 o oriau gofal cartref y mis i Wynedd yn barod, ynghyd a mynediad at 84 o welyau dementia ar eu safleoedd – hyn yn amlygu eu harbenigedd a’u gofal dros breswylwyr

·        Bod yr unedau yn fodd o gadw pobl yn eu cartrefi eu hunain a thynnu pwysau oddi ar welyau nyrsio

·        Yr ymgeisydd yn barod i drafod y ddarpariaeth tai lleol, hanfodol yma gyda’r swyddogion

·        Mai materion megis dyluniad, mas ac amwynder yw’r ystyriaethau sydd yn dal y penderfyniad yn ôl  - dylid gorbwyso'r rhain gan yr angen amlwg am y math yma o dai yng Nghricieth ac yng Ngwynedd

·        Bod yr oediad gan swyddogion cynllunio Gwynedd am wybodaeth a diwygiadau ychwanegol yn anhyfyw o safbwynt economaidd – rhaid i’r cynnig fod yn hyfyw i ddarparu 100 fforddiadwy

·        Gallai’r gwaith ddechrau yn syth – bod CCS (Corff Cymeradwyo SuDS – SAB)  eisoes wedi ei gymeradwyo  - yr Adran Cynllunio sydd yn dal y cynnig hanfodol yma yn ôl

·        Bod y cynllun diwygiedig yn ymylol fwy na’r eiddo presennol - hyn yn caniatáu'r mwyafrif posib o unedau ar y safle ac yn gwneud y defnydd gorau o’r tir

·        Byddai darparu unrhyw beth llai na naw uned yn anghyfiawn ac yn anymarferol i safle o'r maint hwn

·        Bod y dyluniad yn ystyriol i ddeunyddiau a phaletau lliw sy’n gweddu’r patrwm lleol - yn ddyluniad cyfoes ac addas i bwrpas

·        I'r pwyllgor fod yn ymwybodol y gall arolygydd cynllunio gytuno â'r ymgeisydd drwy nodi bod darparu tai yn bwysicach na dyluniad y cynllun, mewn achosion lle mae'r galw'n amlwg iawn.

·        Dylai darparu tai mewn ardal lle ceir tystiolaeth o’r angen fod yn bwysicach na dyluniad - mater o farn yw dyluniad, yn fater dibwys o ystyried yr angen

·        Cais tebyg wedi ei gymeradwyo yn ddiweddar yng Ngogledd Cymru lle gwelwyd bod yr angen wedi gorchfygu ystyriaethau maint a dyluniad

·        Bod yr adeilad yn cyfrannu at ymateb positif i’r argyfwng tai yn yr ardal

 

   ch)       Roedd yr Aelod Lleol, er wedi ymddiheuro, wedi cyflwyno’r sylwadau  l  canlynol:

·     Ei bod yn gwrthwynebu’r cais oherwydd effaith weledol y datblygiad a’i effaith ar fwynderau preswyl cymdogion cyfagos

·     Pryder am Iechyd a Diogelwch yn sgil agosatrwydd at y rheilffordd

·     Pryderon parcio

·     Byddai’n creu aflonyddwch yn sgil unrhyw waith dymchwel

 

d)               Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

 

dd)         Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylw canlynol gan Aelod:

 

·      Nad oedd polisïau cynlluniau Gwynedd yn ddibwys

 

PENDERFYNWYD Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd i wrthod y cais:

 

1.         Ni ystyriwyd fod dyluniad y bwriad, yn nhermau gosodiad, graddfa a’r mas yn ychwanegu at wella cymeriad ac ymddangosiad ei gyd-destun safle nac yn integreiddio’n llawn oddi mewn i gyd-destun y stryd wedd gyfagos na’i leoliad amlwg yn y rhan yma o Cricieth. Mae’r bwriad felly yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 o Gynllun Datblygu Lleol ar y cyd Gwynedd a Môn, 2017 ynghyd a rhan 2.6 o Nodyn Cyngor Technegol 12: Dylunio sydd yn nodi na ddylai dylunio sy’n amhriodol yn ei gyd-destun, neu nad yw’n manteisio ar gyfleoedd i wella cymeriad, ansawdd a swyddogaeth ardal, gael ei dderbyn oherwydd bydd yn cael effaith niweidiol ar gymunedau sy’n bodoli’n barod.

 

2.         Oherwydd graddfa, mas, lleoliad a rhai nodweddion i’w cynnwys ar y datblygiad arfaethedig, mi fyddai'n arwain at amharu ac effaith gormesol ar eiddo a'u cwrtil cyfochrog. Ystyrir felly y byddai’r bwriad yn cael effaith andwyol sylweddol ar fwynderau trigolion eiddo lleol, yn groes i faen prawf 7 o Bolisi PCYFF  2 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017.