Agenda item

Ail gyflwyniad o gais a wrthodwyd yn flaenorol i ddiddymu cytundeb 106 yn ymwneud a chodi tŷ fforddiadwy a ganiatawyd o dan gyfeirnod C10D/0017/33/LL ar rhan o gae ger Penboncyn, Boduan, Pwllheli.

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Anwen J Davies

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Gwrthod

 

Rheswm:

 

Credir fod y Cytundeb 106 sydd yn cyfyngu'r eiddo i dy fforddiadwy ar gyfer angen lleol yn parhau gyda diben perthnasol ar gyfer defnydd cynllunio a'i fod o'r herwydd, yn parhau i sicrhau defnydd angenrheidiol yn unol â chanllawiau a roddir yn rhan 'Oblygiadau Cynllunio' Ardoll Seilwaith Cymunedol 2010 Cylchlythyr 13/97, Polisi Cynllunio Cymru, Pennod 3 “Gwneud Penderfyniadau Cynllunio a’u Gorfodi” a Deddf Cynllunio Gwlad a Thref (Diwygio a Dileu Rhwymedigaethau Cynllunio), 1992. Byddai gwaredu'r gytundeb fel a nodir yn y cais hefyd yn tanseilio strategaeth y Cyngor mewn perthynas â diogelu nifer derbyniol o dai fforddiadwy o fewn y sir, fyddai yn groes i ofynion Polisi PCYFF 1 a TAI 15 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Mon, 2017 ynghyd a chanllawiau perthnasol a geir yng Nghanllawiau Cynllunio Atodol: Tai Fforddiadwy, Canllaw Cynllunio Atodol: Ymrwymiadau Cynllunio a Nodyn Cyngor Technegol 2:  Cynllunio a Thai Fforddiadwy.  

 

Ail gyflwyniad o gais a wrthodwyd yn flaenorol i ddiddymu cytundeb 106 yn ymwneud a chodi tŷ fforddiadwy a ganiatawyd o dan gyfeirnod C10D/0017/33/LL ar ran o gae ger Penboncyn, Boduan, Pwllheli.

 

a)     Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais ydoedd i ddileu cytundeb 106 ynghlwm a chaniatâd cynllunio yn 2010 sydd yn sicrhau y byddai’r eiddo yn uned fforddiadwy gyda disgownt o leiaf 40%. Cyflwynwyd y cais oherwydd nad yw'r perchnogion presennol yn ystyried y tŷ i fod yn dŷ fforddiadwy hyd yn oed ar raddfa ostyngedig oherwydd ei werth ariannol. Nodwyd nad oedd yr eiddo wedi ei adeiladau, ond bod gwaith mewn cyswllt a’r caniatâd cynllunio, gan gynnwys y fynedfa, wedi cychwyn ac felly’r caniatâd cynllunio yn parhau yn fyw. Bydd yr eiddo, petai yn cael ei adeiladu yn unol â’r cynlluniau a ganiatawyd, yn dŷ unllawr ar ben ei hun, 4 ystafell wely, ystafell fyw wedi ei leoli o fewn ardal wledig Boduan sydd ymhell tu allan i unrhyw ffin ddatblygu gyfredol, ac felly yng nghefn gwlad agored.

 

O safbwynt hanes cynllunio, cafodd cais yr ymgeisydd gwreiddiol (nid yr ymgeiswyr presennol) ei asesu a phrofwyd yr angen am dŷ fforddiadwy. Er hynny, roedd maint yr eiddo yn sylweddol fwy na'r hyn fyddai'n arferol ar gyfer tŷ fforddiadwy 4 llofft ac felly, yr argymhelliad a wnaed gan swyddogion ar y pryd oedd gwrthod y cais. Trafodwyd y cais yn y pwyllgor cynllunio ar y pryd ag fe benderfynodd yr aelodau fynd yn groes i'r argymhelliad a chaniatáu’r cais yn ddibynnol ar gwblhau cytundeb 106 i sicrhau y byddai’r tŷ yn fforddiadwy. Ategwyd nad yw Boduan wedi ei ddiffinio fel pentref gwledig erbyn hyn ac felly, mae'r safle yng nghefn gwlad agored o safbwynt yr ystyriaeth gynllunio berthnasol.

 

Nodwyd fod cais blaenorol ar gyfer dileu’r 106 wedi ei wrthod o dan hawliau dirprwyedig ac fe gyflwynwyd y cais i’r pwyllgor cynllunio am benderfyniad ar gais yr aelod lleol. 

 

Cyfeiriwyd at y drefn ar gyfer asesu dileu cytundebau 106, y meini prawf penodol a bod y cytundeb yn parhau i fod yn berthnasol - y cytundeb ar gyfer sicrhau bod yr uned yn fforddiadwy am byth; Eglurwyd bod y safle yn wreiddiol mewn lleoliad yn union gerllaw adeilad a oedd wedi ei liwio ar fap cynigion Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd a oedd yn diffinio Boduan fel Pentref Gwledig ac felly heb gydymffurfio gyda pholisi tai fforddiadwy ar y pryd ni fyddai wedi cael caniatâd yn y lle cyntaf. Ategwyd bod yr angen yn parhau ar gyfer unedau fforddiadwy yn ardal Boduan ac ardaloedd cyfagos sydd wedi ei dystiolaethu gan sylwadau Uned Strategol Tai. Nid oes modd arall o sicrhau fod yr uned yn fforddiadwy ac felly ystyriwyd fod y cytundeb yn parhau’r berthnasol.

 

Amlygwyd bod gwybodaeth a gyflwynwyd fel rhan o’r cais yn cyfeirio at brisiad, ond heb ei gynnwys, a bod yr ymgeiswyr o’r farn fod y pris yn rhy uchel i fod yn fforddiadwy ac felly ar gael i rai a fyddai’n gymwys ar ei gyfer. Nodwyd mai amcan bris tŷ fforddiadwy'r ardal yw £126,315 o ddefnyddio fformiwla Canllaw Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy, ond mae trothwy uchafswm incwm gros cartref cyfunol aelwydydd yn y meini prawf asesu ar gyfer angen fforddiadwy wedi cynyddu o £45k i £60k oherwydd bod prisiau tai wedi codi sy’n golygu bod mwy o bobl yn disgyn o fewn trothwy angen am dy fforddiadwy. Ystyriwyd felly y gall pobl sy’n gymwys am dy fforddiadwy gyrraedd y pris yma.

 

Nodwyd nad yw’r tŷ wedi ei adeiladu eto, ac felly bod cyfle i edrych ar ffyrdd o newid ei faint a’i ddyluniad i leihau ei werth, e.e.,  yr arwynebedd llawr er mwyn cydymffurfio gyda gofynion gofod sydd wedi eu nodi yn y Canllaw Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy. Nodwyd hefyd nad oedd yn gwbl eglur beth yw angen yr ymgeiswyr ac os oedd gwir angen eiddo 4 llofft.

 

Petai’r Awdurdod Cynllunio Lleol o’r farn nad yw’r 106 yn dderbyniol neu’n rhesymol erbyn hyn, mae paragraff 3.9.1 o’r Canllaw Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy yn cadarnhau gall fod amgylchiadau pan nad yw’r unedau fforddiadwy presennol yn darparu uned fforddiadwy, hyd yn oed gyda’r gyfradd ostyngedig, gall y Cyngor ystyried diddymu’r cytundeb ar yr amod y telir swm cymudol i gyfrannu at ddarpariaeth o dai fforddiadwy yn y dyfodol h.y. y gwahaniaeth rhwng y gwerth gostyngedig a'r gwerth marchnad agored. Nodwyd bod yr ymgeiswyr yn yr achos yma o'r farn y byddai’r swm yma yn afresymol, ond pwysleisiwyd mai dyma yw’r mecanwaith o sicrhau unedau fforddiadwy drwy’r Cynllun ac felly’n ofynnol petai’r bwriad i ddiddymu’r 106 yn dderbyniol.

 

O ystyried y wybodaeth a gyflwynwyd fel rhan o’r cais a’r asesiad a gwblhawyd, ystyriwyd bod cytundeb o dan Adran 106 yn parhau i gwrdd â’r profion perthnasol a'i fod yn parhau i gyflawni diben cynllunio defnyddiol oherwydd eu bod yn berthnasol i’r eiddo, ac yn fodd o sicrhau bod yr eiddo yn parhau yn uned fforddiadwy yn y lle cyntaf ac am byth.  Ategwyd bod  y cytundeb cyfreithiol yn fodd o sicrhau nad yw polisïau cyfredol y CDLl, yn ogystal â pholisïau a chanllawiau cenedlaethol, yn cael eu tanseilio. Ystyriwyd byddai’r bwriad yma yn tan seilio polisïau PCYFF 1 a TAI 15 o’r CDLl ynghyd a Chanllawiau Cynllunio Atodol: Tai Fforddiadwy, Canllaw Cynllunio Atodol: Ymrwymiadau Cynllunio a Nodyn Cyngor Technegol 2:  Cynllunio a Thai Fforddiadwy. Yr argymhelliad oedd gwrthod dileu’r cytundeb 106.

 

b)           Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·        Cais ydoedd wedi ei ail gyflwyno i ddiddymu cytundeb adran 106 sydd ynghlwm a chaniatâd cynllunio blaenorol

·        Rhoddwyd y caniatâd gwreiddiol yn 2011 ar gyfer annedd fforddiadwy un llawr - ymgeiswyr ar y pryd wedi ei asesu a’u cadarnhau fel rhai mewn angen am dý fforddiadwy

·        Fodd bynnag, yr annedd a gymeradwywyd yn sylweddol fwy na’r hyn a ddisgwylid am annedd fforddiadwy 4 stafell wely - cymeradwywyd y cais gan y pwyllgor yn groes i argymhelliad swyddogion

·        Ar y pryd roedd yr ymrwymiad yn gosod pwrpas clir, fodd bynnag erbyn hyn mae’r polisi cynllunio ac amgylchiadau  perchnogaeth y safle wedi newid yn sylweddol - teulu Cymraeg bellach yn berchen y safle

·        Cyd-destun y polisi wedi symud ymlaen o dan y CDLl - Boduan bellach ddim o fewn y ffin datblygu ac yn cael ei ystyried mewn cefn gwlad agored - yn gyffredinol ni chefnogi’r anheddau newydd ac erbyn heddiw, ni fyddai annedd fforddiadwy yn y lleoliad hwn yn cyd-fynd á’r polisi cyfredol

·        Nid yw’r annedd yn wirioneddol fforddiadwy – yn llawer uwch na chanllaw arwynebedd llawr ar gyfer cartref fforddiadwy 4 stafell wely

·        Wedi ei leoli o fewn cwrtil hael mewn cefn gwlad deniadol – ffactorau sydd yn cynyddu ei werth mewn prisiad

·        Tystiolaeth prisiad £425,000 a hyd yn oed gyda gostyngiad gofynnol o 40% buasai pris gwerthu tua £255,000. Tŷ fforddiadwy yn yr ardal yma yn nes at £151,000 - gwerth gostyngedig yn parhau dros £100,00 na hyn y gellid ei ystyried fel pris tŷ fforddiadwy

·        Gofyniad swm cymudol yn ormodol ac afresymol - ar gyfer un annedd nid yw swm cymudol yn deg o ran graddfa a natur y datblygiad

·        Nid yw tystiolaeth am yr angen am dai lleol yn cefnogi’n glir i gadw’r cyfyngiad. Amheuaeth a fyddai’r eiddo penodol yma yn diwallu’r angen lleol mewn ffordd ystyrlon

·        Nid yw’r ymrwymiad bellach yn gwasanaethu diben cynllunio defnyddiol

·        Nid yw bellach yn adlewyrchu’r polisi cyfredol nac yn cefnogi cartref sydd yn wirioneddol fforddiadwy

 

c)           Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

 

d)           Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·        Bod y safle tu allan i’r ffin datblygu ac yng nghefn gwlad agored

·        Beth sydd o’i le a chael tŷ fforddiadwy mewn safle cefn gwlad?

·        Bod y caniatâd wedi ei wneud yn groes i’r argymhelliad oherwydd yr elfen 106 ac felly pwysig fyddai cadw’r tŷ fel un fforddiadwy

·        6 ar restr Tai Teg a 27 ar y rhestr aros, felly pwysig fyddai ei gadw fel eiddo 106

·        Prynwyr y tŷ yn ymwybodol bod 106 arno

 

PENDERFYNWYD: Gwrthod

 

Rheswm:

 

Credir fod y Cytundeb 106 sydd yn cyfyngu'r eiddo i dy fforddiadwy ar gyfer angen lleol yn parhau gyda diben perthnasol ar gyfer defnydd cynllunio a'i fod o'r herwydd, yn parhau i sicrhau defnydd angenrheidiol yn unol â chanllawiau a roddir yn rhan 'Oblygiadau Cynllunio' Ardoll Seilwaith Cymunedol 2010 Cylchlythyr 13/97, Polisi Cynllunio Cymru, Pennod 3 “Gwneud Penderfyniadau Cynllunio a’u Gorfodi” a Deddf Cynllunio Gwlad a Thref (Diwygio a Dileu Rhwymedigaethau Cynllunio), 1992. Byddai gwaredu'r cytundeb fel y nodir yn y cais hefyd yn tanseilio strategaeth y Cyngor mewn perthynas â diogelu nifer derbyniol o dai fforddiadwy o fewn y sir, fyddai yn groes i ofynion Polisi PCYFF 1 a TAI 15 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017 ynghyd a chanllawiau perthnasol a geir yng Nghanllawiau Cynllunio Atodol: Tai Fforddiadwy, Canllaw Cynllunio Atodol: Ymrwymiadau Cynllunio a Nodyn Cyngor Technegol 2:  Cynllunio a Thai Fforddiadwy.