Rhaglen, penderfyniadau a chofnodion

I dderbyn unrhyw ymddiheuriadau am absenoldeb

Dim i’w nodi

I dderbyn unrhyw ddatganiad o fuddiant personol ac i nodi materion protocol. 

a)            Datganodd yr aelod canlynol ei fod gyda buddiant mewn perthynas â’r eitem a nodir:

Y Cynghorydd Cai Larsen  (oedd yn Aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.4 (C21/0564/23/LL) ar y rhaglen oherwydd bod ei fod yn Aelod o Fwrdd Rheoli Adra

b)            Datganodd yr aelodau canlynol eu bod yn aelodau lleol mewn perthynas â’r eitem a nodir:

·         Y Cynghorydd Elwyn Jones (oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.1 (C23/0463/18/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Elwyn Edwards (oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.2 (C23/0864/04/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Craig ab Iago (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn). Yn eitem 5.3 (C22/0585/22/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Beca Brown (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem  5.4 (C21/0564/23/LL) ar y rhaglen

Nodi unrhyw eitemau sy’n fater brys ym marn y cadeirydd fel y gellir eu hystyried.

Dim i’w nodi

Bydd y Cadeirydd yn cynnig y dylid llofnodi cofnodion cyfarfod o’r pwyllgor hwn a gynhaliwyd 11 Rhagfyr 2023 fel rhai cywir  

Derbyniodd y Cadeirydd gofnodion cyfarfod blaenorol y pwyllgor hwn a gynhaliwyd 11 Rhagfyr 2023 fel rhai cywir.

Cyflwyno adroddiad Pennaeth Adran Amgylchedd.

Rhoddodd y Pwyllgor ystyriaeth i’r ceisiadau canlynol i ddatblygu. Ymhelaethwyd ar fanylion y ceisiadau ac ymatebwyd i gwestiynau mewn perthynas â’r cynlluniau ac agweddau o’r polisïau

Cais ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elwyn Jones

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Cynnal ymweliad safle

Cais ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau.

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnwys ymateb i bryderon am y datblygiad yng nghyd-destun ansawdd a diogelwch y gwaith adeiladu,  sut mae’r adeilad yn gallu cael ei defnyddio heb ganiatâd cynllunio ac os oedd yswiriant priodol yn ei le.

a)         Amlygodd y Rheolwr Cynllunio, mai cais llawn ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau oedd dan sylw. Gan fod y bwriad wedi cael ei gwblhau eisoes heb ganiatâd cynllunio cais ôl weithredol oedd wedi ei gyflwyno. Eglurwyd bod yr uned wedi bod yn adeilad allanol a oedd yn cael ei ddefnyddio fel defnydd atodol i eiddo Plas Coch; bellach mae’r adeilad allanol wedi cael ei adnewyddu a’i drosi i un uned gwyliau modern.

Amlygwyd bod egwyddor y bwriad yn cael ei asesu yn erbyn polisi TWR 2 “Llety gwyliau o’r Cynllun Datblygu Lleol (CDLl) gyda’r  polisi yn caniatáu cynigion sydd yn ymwneud a darparu llety gwyliau hunan wasanaeth cyn belled fod y bwriad yn cydymffurfio a chyfres o feini prawf, sef:

                  i.         Yn achos llety sy’n adeilad newydd, bod y datblygiad wedi ei leoli tu mewn i ffin datblygu, neu’n gwneud defnydd o safle addas a ddatblygwyd o’r blaen;

                 ii.        bod graddfa’r datblygiad arfaethedig yn briodol gan ystyried y safle, y lleoliad a/neu’r anheddiad dan sylw;

                iii.        Na fydd y bwriad yn arwain at golled yn y stoc tai parhaol;

                iv.        Nad yw’r datblygiad yn cael ei leoli mewn ardal sy’n ardal breswyl yn bennaf, neu’n peri niwed sylweddol i gymeriad preswyl ardal;

                 v.         Nad yw’r datblygiad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal.

Wrth ystyried y meini prawf, nodwyd bod yr adeilad yn bodoli yn barod ac nad oedd yn adeilad newydd - yn gwneud defnydd da o adeilad oedd wedi ei ddefnyddio yn atodol i’r eiddo preswyl,. Mae’r adeiald wedi ei leoli o fewn cwrtil yr eiddo presennol ac felly’n gwneud defnydd o safle addas a ddatblygwyd o’r blaen. Ystyriwyd bod y raddfa yn briodol gan nad yw’n creu llety gwyliau rhy fawr ac oherwydd bod yr uned yn cael ei ddefnyddio fel adeilad allanol eisoes, nid yw’n arwain at golled yn y stoc tai parhaol. Ategwyd bod yr uned wedi ei leoli mewn man gwledig ger tai unigol sydd wedi eu gwasgaru, ac yn ei sgil ni fyddai yn peri niwed sylweddol i gymeriad preswyl yr ardal gan ei fod yn lleoliad tai preswyl gwasgaredig.

Amlygwyd y dylai unrhyw gais i drosi adeilad presennol gynnwys arolwg strwythurol llawn gan berson cymwysedig sydd yn nodi bod yr adeilad yn strwythurol addas i gael ei drosi heb gynnal gwaith ailadeiladu, addasu ac estyniadau sylweddol. Nodwyd nad oedd adroddiad strwythurol wedi ei gynnwys gyda’r cais gan fod yr eiddo wedi cael ei drosi yn barod - nid oedd gwerth i adroddiad strwythurol gan fod y newidiadau eisoes wedi eu cwblhau ar y safle.

Cyfeiriwyd at baragraff 3.2.1 NCT 23: Datblygiad Economaidd, sydd yn nodi bod ailddefnyddio ac  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 6.

Adeiladu annedd amaethyddol newydd (Ail-gyflwyniad).

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elwyn Edwards

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENFERFYNIAD: Caniatáu y cais yn groes i’r argymhelliad, yn ddarostyngedig i’r amodau canlynol:

1)    Yn unol gyda’r cynlluniau.

2)    5 mlynedd.

3)    Deunyddiau / gorffeniadau

4)    Amod defnydd menter wledig

5)    Cyfyngu i ddefnydd C3 yn unig

6)    Tirweddu

7)    Gwelliannau Bioamrywiaeth.

8)    Manylion ffens terfyn

9)    Enw Cymraeg i’r datblygiad

Nodyn

SUDS

Gwarchod llwybr cyhoeddus

Adeiladu annedd amaethyddol newydd (Ail-gyflwyniad)

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnwys sylwadau gan yr Uned Bioamrywiaeth a Cyfoeth Naturiol Cymru

a)    Amlygodd Arweinydd Tîm Rheoli Datblygu, mai cais llawn ydoedd ar gyfer codi tŷ amaethyddol newydd a modurdy ar wahân ar lecyn o dir ym Mharc y Derw Goed, Llandderfel.

Gorwedd y safle mewn lleoliad uchel ymhell tu allan i unrhyw ffin datblygu cydnabyddedig felly yn safle cefn gwlad agored. Gwasanaethir y safle gan drac cilffordd ‘byway’ a rhed llwybr cyhoeddus rhif 42 Llandderfel i’r gogledd o’r safle. Mae’r safle o fewn dynodiad Ardal Tirwedd Arbennig ac wedi ei adnabod fel Ardal Cadwraeth Arbennig (SAC) Ffosffad. Mae’r caeau i’r de o’r safle wedi eu hadnabod fel Safleoedd Bywyd Gwyllt Lleol.

Eglurwyd bod y cais yn ail gyflwyniad o gais C23/0409/04/LL am union yr un bwriad. Fe wrthodwyd y cais 17 Gorffennaf 2023, o dan hawliau dirprwyedig am nad oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol wedi eu hargyhoeddi fod y bwriad yn cwrdd ag anghenion lleoli annedd amaethyddol oherwydd ei bellter o’r fferm.

Cyflwynwyd Datganiad Dylunio a Mynediad, llythyrau o gefnogaeth gan NFU Cymru a Chyngor Amaeth Gwas ynghyd â Chynllun Busnes gan Gyswllt Ffermio (cyfrinachol) fel rhan o’r cais.

Cyflwynwyd y cais i’r Pwyllgor ar gais yr Aelod Lleol.

Adroddwyd, yn sgil yr angen i gynnal a gwarchod cefn gwlad, mae angen cyfiawnhad arbennig iawn dros ganiatáu adeiladu tai newydd yno ac felly dim ond mewn amgylchiadau arbennig y caniateir tai newydd yng nghefn gwlad. Mae’r amgylchiadau arbennig hynny lle y gellir caniatáu tai newydd yng nghefn gwlad yn cael eu cynnwys yn Nodyn Cyngor Technegol 6 (NCT6): Cynllunio ar gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy – Gorffennaf 2010 a baratowyd gan Lywodraeth Cynulliad Cymru.

Cyflwynwyd Cynllun Busnes fel rhan o’r cais oedd wedi ei baratoi gan Farming Connect yn cadarnhau fod yr ymgeisydd yn ffermio mewn partneriaeth gyda’i dad ers 2012. Nodwdy bod y Cynllun Busnes yn rhoi cefndir o’r fenter ynghyd â manylion am faint y daliad, niferoedd stoc, gofynion llafur a manylion ariannol am hyfywdra’r fenter. Byddai’r bwriad felly yn ail annedd ar fferm sefydledig, gyda’r ymgeisydd yn rhedeg y fferm gyda’i dad. Cyfeiriwyd at y meini prawf isod, gan nodi wrth ystyried yr angen;

a)  bod angen swyddogaethol presennol clir wedi’i sefydlu;

b)  bod yr angen yn ymwneud â gweithiwr llawn amser, nid â gofyniad rhan-amser;

c)   bod y fenter dan sylw wedi’i sefydlu ers o leiaf tair blynedd, wedi gwneud elw yn ystod un ohonynt o leiaf, a bod y fenter a’r busnes sydd â’r angen am y swydd yn ariannol gadarn ar hyn o bryd a bod yna ragolwg clir y byddant yn parhau felly;

d)  na ellir diwallu’r angen swyddogaethol gan annedd arall na thrwy drosi adeilad addas sydd eisoes ar y daliad tir lle mae’r fenter, neu unrhyw lety arall sydd eisoes yn bodoli yn yr ardal leol sy’n addas ac ar gael i’w feddiannu gan y gweithiwr dan sylw;

e)  bod gofynion cynllunio arferol eraill, er enghraifft,  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 7.

Cais ar gyfer codi tŷ fforddiadwy gyda mynedfa a parcio a tirweddu cysylltiol (cynllun diwygiedig).

AELOD LLEOL: Cynghorydd  Craig ap Iago

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENFERFYNIAD:

• Gohirio’r cais er mwyn derbyn tystiolaeth ysgrifenedig o sefyllfa’r ymgeisydd gyda Tai Teg
• Ystyried lleihau arwynebedd maint y tŷ
• Ystyried opsiynau i wahanu’r tir / lleihau maint y llain tir

Tir gyferbyn Oxton Villa Ffordd Haearn Bach, Penygroes, LL54 6NY

Cais ar gyfer codi tŷ fforddiadwy gyda mynedfa a pharcio a thirweddu cysylltiol (cynllun diwygiedig).

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnwys sylwadau gan yr Uned Polisi

a)         Amlygodd Arweinydd Tîm Rheoli Datblygu, mai cais llawn ydoedd ar gyfer codi un tŷ fforddiadwy gyda mynedfa a llecyn parcio ynghyd a thirweddu cysylltiol. Nodwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn cae amaethyddol ar gyrion pentref Penygroes ar hyd ffordd gul sy’n troi i lwybr cyhoeddus yn y pen draw sy’n rhedeg rhwng y cae sy’n destun y cais a’r tŷ diwethaf yn y pentref (Glaslyn). Eglurwyd bod y cais yn ail-gyflwyniad o’r hyn a wrthodwyd o dan gyfeirnod C21/0430/22/LL, ac yn gynharach C20/0853/22/LL.

Tynnwyd sylw bod y cais gerbron yn cynnwys e-bost gan yr asiant dyddiedig 15.07.2022 yn amgáu llythyr gan Tai Teg dyddiedig 28 Tachwedd 2019 yn datgan fel a ganlyn: “Mae eich cais wedi ei gymeradwyo. Gallwch nawr fynd ati i chwilio am eiddo ar wefan Tai Teg ac i wneud cais os gwelwch eiddo sydd yn addas. Plîs noder:- pwysig eich bod yn darllen yr isod er mwyn deall yr hyn sydd angen eu cwblhau os am  ymgeisio am yr eiddo”. Nid yw’n ymddangos fod yr ymgeisydd wedi cael ei asesu’n fanwl ar gyfer codi eiddo fforddiadwy ei hun ac er bu i’r Cyngor ofyn am dystiolaeth bellach o angen yr ymgeisydd am dŷ fforddiadwy hunan-adeiladu gyda’r cais, ni dderbyniwyd ymateb yn oes y cais, a bod y trafodaethau hyn yn deillio yn ôl i fis Mawrth 2023

Nodwyd bod y cais gerbron y pwyllgor cynllunio ar ofyn yr Aelod Lleol.

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, eglurwyd bod y safle wedi ei leoli y tu allan i ffin datblygu Penygroes fel y’i nodir yn y CDLl. Nodai Polisi PCYFF 1 ('Ffiniau Datblygu') bydd cynigion yn cael eu gwrthod oni bai eu bod yn unol â pholisïau penodol  y Cynllun neu bolisïau cynllunio cenedlaethol neu fod y cynnig yn dangos bod ei leoliad yng nghefn gwlad yn hanfodol.  Mae Polisi TAI 16 ‘Safleoedd Eithrio’ yn datgan os gellid dangos bod angen lleol wedi’i brofi am dai fforddiadwy na ellir ei gyfarch o fewn amserlen rhesymol ar safle marchnad tu mewn i’r ffin datblygu, fel eithriad caniateir cynigion am gynlluniau 100% tai fforddiadwy ar safleoedd sy’n union gerllaw’r ffiniau datblygu sy’n ffurfio estyniad rhesymegol i’r anheddle.

Ni ymddengys o’r wybodaeth a gyflwynwyd gyda’r cais fod safle’r cais yn cyffwrdd â’r ffin ddatblygu gyda bwlch rhwng y safle a’r ffin ddatblygu (sydd yn ymddangos yn llwybr cyhoeddus). Yn nhermau polisi cynllunio mae’r safle wedi ei ddiffinio fel lleoliad yng nghefn gwlad agored ac felly nid yw’n berthnasol i’w ystyried yn nhermau Polisi TAI 16, ‘Safleoedd Eithrio’ sy’n cael ei ategu yn y Canllaw Cynllunio Atodol ‘Tai Fforddiadwy’.

Yn hyn o beth, mae paragraff 6.4.36 o’r CDLl yn nodi fod yn rhaid i ddatblygiadau yng nghefn gwlad agored fodloni polisi cenedlaethol a Nodyn Cyngor Technegol  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 8.

Cais ar gyfer codi 3 uned breswyl  fforddiadwy (dau dŷ a byngalo)

AELOD LLEOL: Cynghorydd Beca Brown

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i gytundeb 106 i drosglwyddo’r unedau i gymdeithas tai ynghyd a’r amodau canlynol:

1)     Yn unol gyda’r cynlluniau.

2)     5 mlynedd.

3)     Draenio tir

4)     Deunyddiau

5)     Tynnu hawliau datblygu a ganiateir

6)     Amod Dwr Cymru

7)     Amodau priffyrdd (cwblhau'r fynedfa, parcio, lon stad a’r man casglu biniau)

8)     Tirweddu

9)     Gwelliannau Bioamrywiaeth.

10)  Manylion ffens terfyn

11)  Enw Cymraeg i’r datblygiad / lon stad a’r tai unigol.

12)  Cyfyngu i ddefnydd C3 yn unig

13) Amod gwarchod ardal y carthbwll

        Cais ar gyfer codi 3 uned breswyl  fforddiadwy (dau dŷ a byngalo)

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnwys sylwadau gan yr Uned Strategol Tai

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd ar gyfer codi 3 tŷ fforddiadwy cymdeithasol, un pâr o dai deulawr ac un byngalo. Bwriedir adeiladu mynedfa newydd ar gyfer creu ffordd mynediad o fewn y safle ynghyd a darparu wyth llecyn parcio a man casglu biniau. Eglurwyd bod y cais yn wreiddiol am 4 tŷ deulawr, ond fe'i diwygiwyd i 3 yn dilyn gwrthwynebiadau cyhoeddus a phryderon swyddogion i'r cynllun. Cyflwynwyd y cais i’r pwyllgor oherwydd y diddordeb a gwrthwynebiad lleol i’r cais.

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, nodwyd bod y tai arfaethedig wedi eu lleoli rhwng safle tŷ tafarn a adnabyddir fel Glyntwrog a thŷ unllawr pâr a adnabyddir fel Bryn Siriol. Ategwyd bod y safle ar fymryn o lethr ac nad yw wedi ei ddynodi ar gyfer defnydd penodol; y safle tu allan i ffin ddatblygu Llanrug, ond yn cyffwrdd yn union â ffin ddatblygu Llanrug  fel y’i diffinnir yn y CDLl . Eglurwyd bod Llanrug wedi ei adnabod fel Canolfan Gwasanaeth Lleol yn y CDLl, ond gan fod y safle tu allan i’r ffin datblygu, polisi TAI 16 (‘Safleoedd Eithrio’) sy’n berthnasol i’r bwriad. Mae Polisi TAI 16 yn galluogi datblygu tai ar safleoedd sydd y tu allan ond yn ffinio â ffiniau datblygu ond mae’n rhaid sicrhau fod y bwriad yn cydymffurfio yn effeithiol â gofyniad y Polisi.

Lefel cyflenwad dangosol o dai i Lanrug dros gyfnod y Cynllun, fel nodir yn Atodiad 5 y CDLl, yw 61 uned (sydd yn cynnwys ‘lwfans llithro’ o 10%, sydd yn golygu bod y modd o gyfrifo’r ffigwr wedi cymryd i ystyriaeth amgylchiadau posib na’u rhagwelwyd a allai ddylanwadu ar ddarparu tai e.e. materion perchnogaeth tir, cyfyngiadau seilwaith a.y.b.). Yn y cyfnod 2011 i 2023, mae cyfanswm o 51 uned wedi eu cwblhau yn Llanrug (37 ar safleoedd ar hap a 14 ar ddynodiadau tai T44 a T45). Roedd y banc tir ar hap h.y. safleoedd gyda chaniatâd cynllunio presennol ar safleoedd nad sydd wedi eu dynodi ar gyfer tai, yn Ebrill 2023 yn 5 o unedau. Mae un uned ar ddynodiad T44 (Cae’r Ysgol) yn parhau yn y banc tir (wedi cychwyn Ebrill 2023). Mae hyn yn golygu felly diffyg o 4 uned.

Ar sail y wybodaeth yma, a gan na fyddai’r datblygiad yn golygu y byddai Llanrug yn mynd dros ei lefel cyflenwad dangosol nid oedd angen cyfiawnhad ar sail y nifer o dai yn Llanrug. Serch hynny, gan fod y safle tu allan i’r ffin datblygu ac yn gallu cael ei ystyried fel safle eithrio gweledig, mae polisi PCYFF 1 a THAI 16 hefyd yn gofyn am gyfiawnhad.

Mae polisi TAI 15 a’r CCA TAI Fforddiadwy yn gofyn bod tai newydd o faint, graddfa a dyluniad sy’n gydnaws a thŷ fforddiadwy. Yn unol ag anghenion PCC, derbyniwyd cadarnhad gan yr asiant bydd yr unedau yn  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 9.