Rhaglen, penderfyniadau a chofnodion drafft

I dderbyn unrhyw ymddiheuriadau am absenoldeb

Derbyniwyd ymddiheuriadau gan y Cynghorwyr Huw Wyn Jones a Gareth Roberts; Aelodau Lleol: Cynghorwyr: Elwyn Jones,  Linda Ann Jones a Rhys Tudur

I dderbyn unrhyw ddatganiad o fuddiant personol ac i nodi materion protocol. 

a)               Y Cynghorydd Huw Rowlands  (oedd yn Aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.3 C23/0556/19/LL ar y rhaglen, oherwydd ei fod yn glerc Cyngor Cymuned Bontnewydd.

Roedd yr Aelod o’r farn ei fod yn fuddiant a oedd yn rhagfarnu ac ni fu iddo gymryd rhan yn ystod y drafodaeth na phleidleisio ar y cais.

b)               Miriam Williams (Gwasanaethau Cyfreithiol), yn eitem 5.1 C24/0011/30/AM ar y rhaglen oherwydd ei bod yn adnabod yr ymgeisydd

Roedd y swyddog o’r farn ei fod yn fuddiant a oedd yn rhagfarnu a bu iddi adael y Siambr yn ystod y drafodaeth ar y cais

c)               Datganodd yr aelodau canlynol eu bod yn aelodau lleol mewn perthynas â’r  eitem a nodir:

·        Y Cynghorydd Gareth Williams  (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.1 C24/0011/30/AM ar y rhaglen

·        Y Cynghorydd Menna Trenholme  (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.3 C23/0556/19/LL ar y rhaglen

Nodi unrhyw eitemau sy’n fater brys ym marn y cadeirydd fel y gellir eu hystyried.

Fel mater o drefn, adroddwyd, gyda’r Cadeirydd yn ymuno yn rhithiol, mai’r Swyddog Cyfreithiol fyddai’n cyhoeddi canlyniadau’r pleidleisiau ar y ceisiadau.

Bydd y Cadeirydd yn cynnig y dylid llofnodi cofnodion cyfarfod o’r pwyllgor hwn a gynhaliwyd 24ain Mehefin 2024 fel rhai cywir  

Derbyniodd y Cadeirydd gofnodion cyfarfod blaenorol y pwyllgor hwn a gynhaliwyd 24ain o Fehefin 2024 fel rhai cywir.

Cyflwyno adroddiad Pennaeth Adran Amgylchedd.

.

Rhoddodd y Pwyllgor ystyriaeth i’r ceisiadau canlynol i ddatblygu. Ymhelaethwyd ar fanylion y ceisiadau ac ymatebwyd i gwestiynau mewn perthynas â’r cynlluniau ac agweddau o’r polisïau.

Cais amlinellol gyda rhai materion wedi eu cadw yn ôl (edrychiad, tirlunio) ar gyfer creu 5 llain hunan adeiladu ar gyfer tai fforddiadwy.

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth Williams

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Caniatáu gydag amodau 

1.    Amser

2.    Unol a’r cynlluniau

3.    Deunyddiau

4.    Amod fforddiadwy

5.    Amodau priffyrdd

6.    Amod bioamrywiaeth/gwelliannau bioamrywiaeth

7.    Amod CNC

8.    Amod Dŵr Cymru

9.    Amod materion a gadwyd yn ôl

10.  Tynnu hawliau PD estyniadau a chyfyngu i ddefnydd preswyl C3 yn unig

11.  Gwarchod llwybr cyhoeddus

Cais amlinellol gyda rhai materion wedi eu cadw yn ôl (edrychiad, tirlunio) ar gyfer creu 5 llain hunan adeiladu ar gyfer tai fforddiadwy.

a)     Atgoffwyd yr Aelodau y bu i’r Pwyllgor ym mis Ebrill 2024 ohirio'r penderfyniad er mwyn ymweld â’r safle a rhoi cyfle i’r ymgeisydd gyflwyno rhagor o wybodaeth. Adroddwyd bod

ymweliad safle wedi ei gynnal ac y derbyniwyd Datganiad Tai, Datganiad Tirlun a Phrisiad Lleiniau/Safle gan yr ymgeisydd a’r cais wedi ei ail addasu ynn ngoleuni’r wybodaeth ychwanegol. Nodwyd bod yr argymhelliad gwreiddiol yn un i wrthod y cais am dri rheswm, sef; effaith gweledol y datblygiad, diffyg gwybodaeth o ran yr angen, cymysgedd tai a diffyg gwybodaeth i gwblhau asesiad o dan y Rheoliadau Gwarchod Cynefinoedd a Rhywogaethau.

Adroddwyd, o safbwynt materion bioamrywiaeth, cadarnhaodd yr Uned Bioamrywiaeth, oherwydd bod y safle 750m i’r gogledd o’r ACA Pen Llyn a’r Sarnau, na fyddai’r datblygiad yn achosi colled o gynefinoedd morol nac yn achosi sŵn yn y môr a all aflonyddu ar famaliaid morol (dolffin, morfil, morloi). Ni fyddai chwaith yn achosi niwed i brosesau arfordirol ac yn annhebyg iawn y gall llygredd o’r datblygiad gyrraedd y môr. O ganlyniad, daethpwyd i gasgliad na fyddai’r datblygiad yn debygol o gael effaith ar y ACA a’r bwriad bellach yn dderbyniol ac yn unol â gofynion polisïau PS 19 a AMG 5.

Yng nghyd-destun materion ‘angen’, yn seiliedig o’r datganiad tai a phrisiad tebygol o’r lleiniau a dderbyniwyd ynghyd a gwybodaeth gan yr Uned Strategol Tai, ystyriwyd bod yr angen cyffredinol wedi ei brofi. Ategwyd y bydd angen i’r unigolion brofi’r ‘angen’ yn llawn trwy’r broses asesu tai teg, ond wrth osod a rhyddhau amod tai fforddiadwy cyn dechrau unrhyw waith datblygu, bydd cyfle i gadarnhau’r math o ddeiliadaeth, cymysgedd tai a chyfle i'r unigolion cwblhau'r broses asesu tai teg.

Gyda’r cais yn un amlinellol, nodwyd nad yw’n bosib gwerthuso unrhyw eiddo hyd nes bydd cynlluniau manwl yn ei lle. Er hynny, derbyniwyd prisiad lefel uchel ar sail maint tŷ 3 llofft 94m2 ar y farchnad agored sydd yn unol â maint tŷ 3 llofft deulawr yn y CC Tai fforddiadwy ac felly’n berthnasol i’w ystyried yng nghyd-destun y cais. Ymddengys bod y prisiad yn dangos bod modd gosod disgownt, ond byddai angen disgownt o oddeutu 40% i sicrhau fforddiadwyedd. Nodwyd hefyd y gellid ystyried gosod disgownt unigol ar bob annedd yn seiliedig ar y dyluniad terfynol trwy gais rhyddhau amod a chytundeb 106. O ganlyniad, roedd y swyddogion, o dderbyn y wybodaeth ychwanegol a’r gallu i osod amod i gytuno ar y ddarpariaeth o dai fforddiadwy, o’r farn bod yr ‘angen’ wedi ei sefydlu a bod egwyddor y datblygiad bellach yn dderbyniol.

Yng nghyd-destun effaith gweledol, derbyniwyd datganiad tirwedd oedd yn amlygu’r gallu i osod amodau i sicrhau tirweddu a defnydd gofalus o ddeunyddiau a lliwiau. Ategwyd bod y swyddogion yn parhau i bryderu am yr effaith weledol gan y byddai gosodiad y tai arfaethedig o fewn cae agored presennol yn sefyll allan ac yn newid edrychiad  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 6.

Newid defnydd o gartref gofal (Dosbarth Defnydd C2 - sefydliadau preswyl) i hostel gwasanaethol ar gyfer defnydd gwyliau (Defnydd Unigryw) ynghyd a llety byw warden cysylltiedig (ail-gyflwyniad).

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elwyn Jones

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: GWRTHOD yn groes i’r argymhelliad

Rhesymau:

·         Pryder ynglŷn â natur, graddfa a dwysedd y datblygiad yn cael effaith negyddol ar fwynderau preswyl trigolion lleol – yn groes i bolisi PCYFF 2 a TWR 2

·         Gor-ddefnydd o’r ffordd gul sy’n arwain at y safle

Newid defnydd o gartref gofal (Dosbarth Defnydd C2 - sefydliadau preswyl) i hostel gwasanaethol ar gyfer defnydd gwyliau (Defnydd Unigryw) ynghyd a llety byw warden cysylltiedig (ail-gyflwyniad).

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

a)     Amlygodd yr Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu bod y bwriad yn ymwneud a newid defnydd cyn gartref nyrsio’r henoed i ddefnydd hostel gwyliau gwasanaethol 25 ystafell a llety byw ar gyfer warden. Nodwyd bod y safle wedi ei leoli ar gyrion pentref Penisarwaun a’r cartref gofal wedi bod yn segur ers 2018. Adroddwyd y byddai’r adeilad yn darparu storfeydd, ystafelloedd sychu, gemau, ymolchi/cawodydd, cegin ac ystafell fwyta ynghyd a darparu estyniad bychan i ffurfio lobi ar gyfer y brif fynedfa. Nid oedd newid allanol arall yn cael ei gynnig.

Amlygwyd bod y cais yn ail-gyflwyniad o gynllun tebyg a wrthodwyd yn 2023 oherwydd diffyg gwybodaeth ynghylch y nifer gwelyau fyddai’n codi pryderon ynglŷn ag effeithiau mwynderol niweidiol i drigolion lleol ynghyd a diffyg gwybodaeth am lety’r warden a’r ddarpariaeth parcio.

Eglurwyd bod y cais, mewn ymateb i’r rhesymau gwrthod uchod, yn cadarnhau mai uchafswm nifer preswylwyr fydd 60; bod llety'r warden yn gwbl ar wahân a bod 42 o lecynnau parcio wedi eu darparu ar y safle sydd yn cwrdd â gofynion safonau parcio llywodraeth Cymru.

Nodwyd, wrth ystyried y cais, bwysigrwydd hanes cynllunio a natur defnydd cyfreithiol blaenorol y safle fel cartref gofal; y nifer preswylwyr, lefel uchel o staff oedd yn angenrheidiol ar gyfer darparu’r gofal ynghyd a mynychwyr ychwanegol megis teuluoedd a gwasanaethau iechyd. Ystyriwyd na fyddai’r datblygiad yn cynyddu dwysedd defnydd y safle mewn modd arwyddocaol o’i gymharu â’r defnydd blaenorol, ac y gellid sicrhau hyn drwy osod amod cyfyngu’r cyfleuster i uchafswm o 60 ar yr un pryd. Cydnabuwyd bod natur defnydd llety gwyliau o’r math yma yn gallu achosi aflonyddwch sylweddol gwahanol i’r defnydd blaenorol, fodd bynnag, amlygwyd bod modd rheoli’r effeithiau hyn drwy osod amod cynllunio i sicrhau fod cynllun rheolaeth yn ei le fyddai’n ymrwymo’r rheolwyr i fabwysiadu mesurau priodol ar gyfer rheoli sŵn, trafnidiaeth ac ymddygiad preswylwyr ynghyd a delio gyda chwynion.

Yn ychwanegol, nodwyd bod y bwriad yn darparu llety gwasanaethol i ymwelwyr, sy’n fath gwahanol o lety i’r rhai hunan-wasanaethol, ac nad oedd gormodedd o’r math yma o lety yn yr ardal leol.

Wedi ystyried yr holl faterion cynllunio perthnasol, egwyddor y datblygiad, mwynderau gweledol, cyffredinol a phreswyl, materion trafnidiaeth a mynediad, cynaliadwyedd, is adeiladwaith, bioamrywiaeth a’r Iaith Gymraeg, ystyriwyd fod yn fwriad yn dderbyniol.

b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol

·        Bod y cais yr un fath a’r un a wrthodwyd

·        Bod y cynnydd mewn defnydd yn sylweddol - byddai’n amharu ar y ddelwedd leol - y defnydd wedi dyblygu - sut felly bod y raddfa'r un peth?

·        Hon fydd yr hostel fwyaf yn yr ardal

·        Byddai’n codi poblogaeth y pentref o 10%

·        Pwy yn y pentref fydd yn elwa?

·        Nid yw yn cyd-fynd a Pholisi TWR2

·        Nid oes digon o safleoedd parcio wedi  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 7.

Datblygiad ar gyfer 21 o unedau preswyl  yn cynnwys 6 fflat un llofft, 12 fflat dwy llofft a 3 annedd tair llofft ynghyd â thirlunio cysylltiedig a mynedfa cerbydol newydd. 

AELOD LLEOL: Cynghoyrdd Menna Trenholme

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

DECISION: TO REFUSE

PENDERFYNIAD: GWRTHOD

Rhesymau:

1.    Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi PS 17, TAI 1 a TAI 8 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan ystyrir nad yw’r ymgeisydd wedi cyflwyno digon o dystiolaeth gyda’r cais i ddarbwyllo’r Awdurdod Cynllunio Lleol bod angen am fflatiau 1 a 2 lofft ychwanegol ym Montnewydd gan ystyried bod y bwriad hwn yn mynd uwchben y ffigwr dangosol a noder yn y Cynllun a byddai’n creu anghydbwysedd yn y math a chymysgedd o unedau bach o fewn y pentref ac nid oes tystiolaeth wedi ei dderbyn bod y bwriad yn ymateb yn bositif i anghenion y gymuned leol.

2.    Ni dderbyniwyd tystiolaeth am yr angen am y nifer o dai a gwybodaeth gyfredol o fewn yr Asesiad ar yr iaith Gymraeg i allu asesu os yw’r bwriad yn cwrdd â gofynion maen prawf 1c o Bolisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith negyddol ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun.

3.    Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o lifogydd dŵr wyneb ag oherwydd na gyflwynwyd gwybodaeth ddigonol gyda’r Asesiad Canlyniadau Llifogydd yn cynnwys Datganiad Cadwraeth Dŵr a fyddai wedi ystyried datblygu diogel y safle ynghyd a dangos na fyddai’r datblygiad arfaethedig yn disodli dŵr wyneb tuag at eiddo eraill, ni chredir fod y bwriad yn dderbyniol ar sail risg llifogydd a’i fod o ganlyniad yn groes i faen prawf 8 polisi PS 5, maen prawf 7 polisi PCYFF 2, maen prawf 6 polisi PCYFF 3,  maen prawf 4 polisi PS 6, polisi PCYFF 6 ynghyd a chyfarwyddyd a roddir ym mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.

4.    Nid oes gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno fel rhan o’r cais ar gyfer asesu effaith y bwriad ar yr Ardal Cadwraeth Arbennig, rhywogaethau a warchodir a bywyd gwyllt y safle. Ni chyflwynwyd chwaith Datganiad Seilwaith Gwyrdd ac felly mae’r bwriad yn groes i ofynion polisi PS19 ac AMG 5 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2011-2026) sy’n gwarchod rhywogaethau a bywyd gwyllt ynghyd a’r gofynion oddi fewn i Bennod 6, Fersiwn 12 o Bolisi Cynllunio Cymru.

5.    Mae’r bwriad yn groes i bolisi ISA 5 a’r CCA ar gyfer llecynnau agored oherwydd nad oes cyfiawnhad am y diffyg darpariaeth o lecynnau agored o fewn y datblygiad gan hefyd ystyried y diffyg tystiolaeth o’r angen am y nifer o dai a’r dwysedd datblygu uchel.

Datblygiad ar gyfer 21 o unedau preswyl  yn cynnwys 6 fflat un llofft, 12 fflat dwy lofft a 3 annedd tair llofft ynghyd â thirlunio cysylltiedig a mynedfa gerbydol newydd. 

a)      Amlygodd y Swyddog Rheolaeth Datblygu bod y safle wedi ei leoli oddi fewn i ffin datblygu Bontnewydd gyda’r safle wedi ei ddynodi ar gyfer 10 uned anheddol o fewn y CDLl.

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, bwriad y datblygwr oedd darparu 21 o unedau newydd. Awgrymwyd bod y ddarpariaeth o 11 uned ychwanegol yn sylweddol uwch na’r 10 uned sydd wedi ei nodi ym mholisïau’r cynllun datblygu ar gyfer y safle yma ym Montnewydd.   I’r perwyl hyn, adroddwyd bod angen cyfiawnhad efo’r cais yn amlinellu sut byddai’r bwriad o 11 uned ychwanegol yn cyfarch anghenion y gymuned leol.

Wrth asesu’r elfen o dai fforddiadwy ar y safle, eglurwyd ansicrwydd gan y datblygwr yn ystod y cais. I ddechrau, roedd bwriad darparu 100% o dai fforddiadwy, ond fe newidiwyd y cynllun i 50% o dai fforddiadwy, ac erbyn hyn, y bwriad yw darparu 30%, sef 6 uned fforddiadwy ar y safle. Ategwyd nad oedd yr ymgeisydd wedi darparu prisiad marchnad agored ar gyfer y safle nac ar gyfer unedau fforddiadwy ar lefel canolradd. Nodwyd hefyd na gyflwynwyd gybodaeth dilys i brofi’r angen am fflatiau fforddiadwy 1 a 2 llofft (canolradd) o fewn pentref Bontnewydd. Ar sail diffyg gwybodaeth, bu’n anodd iawn i swyddogion Uned Tai y Cyngor asesu gwir fforddiadwyedd yr unedau preswyl ar gyfer y safle.

O ystyried yr anghysondebau ar annilysrwydd y wybodaeth a gyflwynwyd gan y datblygwr, nid oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol na’r Uned Strategol Tai wedi eu hargyhoeddi bod yr ymgeisydd wedi cyfiawnhau darparu 11 unedau preswyl ychwanegol o fewn y cynllun a bod cymysgedd o 18 o unedau preswyl ar gyfer fflatiau 1 a 2 lofft gwir eu hangen. O ganlyniad, ni ystyriwyd bod y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol yn unol â Pholisïau TAI y CDLl

Yng nghyd-destun mwynderau gweledol adroddwyd bod yr ardal yn bennaf yn ardal breswyl gyda’r bwriad ar ran graddfa a gosodiad yn dderbyniol. O ran dyluniad, nodwyd bod trafodaethau cychwynnol wedi adnabod pryder symudedd o fewn ac ar draws y safle ynghyd a hygyrchedd y safle ar gyfer cadair olwyn oherwydd gwahanol  lefelau ar draws y safle a dim llecynnau parcio anabl wedi ei dynodi. Gofynnwyd am driniaeth a lefelau trawstoriad y ffin ogleddol sy’n ffinio’r afon gyda’r wal cynnal yn ymledu ar hyd y ffin ogleddol. Cydnabuwyd bod pryderon am y dyluniad a’r diffyg gwybodaeth am lefelau a thriniaeth y ffin ogleddol, a pe byddai elfennau eraill o’r cais wedi bod yn dderbyniol byddai trafodaethau pellach neu osod amodau wedi gallu datrys y pryderon hyn. 

Fel rhan o’r broses ymgynghori gyhoeddus, amlygwyd bod nifer o sylwadau dros yr angen am y tai ac am faterion llifogydd wedi eu derbyn ynghyd a chyfeiriadau at y sefyllfa traffig a pharcio. Er y sylwadau, ystyriwyd bod yr adroddiadau a gyflwynwyd gyda’r cais yn cyfarch y  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 8.

Cais am 9 carafan ychwaengol ar y cae carafanau

AELOD LLEOL: Cynghorydd Rhys Tudur

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: GWRTHOD yn groes i’r argymhelliad

Rhesymau:

·         Bod y bwriad yn or-ddatblygiad - byddai’n creu effaith cronnus o dwristiaeth mewn ardal lle mae gormodedd o safleoedd carafanau teithiol a sefydlog presennol

·         Byddai’n creu niwed i ansawdd gweledol y dirwedd yn ogystal ag achosi effaith andwyol annerbyniol ar fwynderau pobl leol, yn groes i amcanion polisi TWR 5

Cais am 9 carafán ychwanegol ar y cae carafanau

Tynnwyd sylw at sylwadau’r Uned Bioamrywiaeth yn y ffurflen sylwadau hwyr ac at benderfyniad apêl Tachwedd 2023

a)     Amlygodd y Rheolwr Cynllunio bod y cais yn ymwneud â chynyddu niferoedd carafanau teithiol ar y safle presennol o 19 i 28  ac nad oedd bwriad ymestyn terfynau’r safle. Eglurwyd bod y bwriad wedi ei ddylunio i gwrdd â gofynion trwyddedu o safbwynt gofod rhwng unedau a ni chodwyd unrhyw bryderon am ddwysedd yr unedau mewn perthynas â maint y safle. Ni ystyriwyd y byddai'r bwriad yn orddatblygiad o'r safle a bod lle digonol i leoli 9 uned ychwanegol ar y safle carafanau teithiol presennol.

Tynnwyd sylw at feini prawf polisi TWR 5 sy’n dod i’r casgliad fod y bwriad yn dderbyniol o safbwynt egwyddor. Nodwyd bod ystyriaethau’r polisi  yn cynnwys mynediad, agosrwydd i'r brif rwydwaith ffyrdd, effaith gweledol, defnydd gwyliau fel maes carafanau teithiol yn unig a dim gormodedd o leiniau caled.

Atgoffwyd yr aelodau eu bod wedi gwrthod cais cynllunio ar y safle (Mawrth 2023), ond yn dilyn apêl, cafodd y cais ei ganiatáu (Tachwedd 2023). Amlygwyd bod y caniatâd wedi cael ei weithredu a’r safle yn cael ei ddefnyddio fel maes carafanau teithiol. Ar y cais blaenorol codwyd pryderon gan yr Aelodau am effaith gronnus o ran agosatrwydd y safle at safleoedd carafanau eraill yn yr ardal. Er bod sawl safle sefydlog a theithiol yn y cyffiniau, nid yw’r ardal dan sylw yn esiampl o leoliad sydd o dan bwysau aruthrol o ran datblygiadau twristiaeth o'r fath. Yn wahanol i bolisi TWR 3 sy'n ymwneud â safleoedd carafanau sefydlog, nid yw effaith gronnus yn ystyriaeth ym meini prawf polisi TWR 5 gan mai defnydd dros dro yw'r defnydd teithiol gyda llai o effaith na strwythurau sefydlog.

Fodd bynnag, mae'r meini prawf eu hunain yn ymateb i'r effaith gronnus yn yr ystyr na ddylid caniatáu safleoedd mewn mannau ymwthiol nad ydynt yn agos i'r prif rwydwaith ffyrdd. Ystyriwyd y safle, hyd yn oed dros fisoedd y gaeaf, wedi ei sgrinio'n dda gan nodweddion presennol y dirwedd. Tynnwyd sylw at baragraff 6.3.81 y polisi sy’n nodi na ddylid caniatáu carafanau mewn lleoliadau agored ger yr arfordir nac mewn Ardaloedd o Harddwch Naturiol Eithriadol; gyda’r safle wedi ei leoli i ffwrdd o leoliad arfordirol agored ac unrhyw ddynodiad tirwedd i'r cyffiniau. Adroddwyd bod safle teithiol Fferm Afon Wen gyferbyn wedi ei guddio'n gymharol dda, ac er efallai y byddai'n rhannu'r un cyd-destun gweledol o'r ffordd sirol, oherwydd natur y llystyfiant ni ystyriwyd y byddai'r datblygiad yn ymddangos yn ormodol nac yn niweidiol i'r tirlun yn y safle yma. Eglurwyd bod y mater o effaith gronnus hefyd wedi cael ei ystyried a'i ddiystyru gan yr Arolygydd fel rhan o'r apêl ac felly ystyriwyd fod sylw teg wedi ei roi i effaith gronnus datblygu safle carafanau teithiol ar y tir ar gais yr apêl.

Mewn ymateb i sylwadau a dderbyniwyd gan yr Uned Gorfodaeth Trwyddedu Carafanau gan 3ydd parti yn amlygu  pryderon nad yw’r safle  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 9.

Trosi cyn Wynnes Arms o dŷ tafarn i 5 fflat preswyl

AELOD LLEOL: Cynghorydd Linda Ann Jones

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Rheolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau canlynol:

1.    5 mlynedd

2.    Unol â’r cynlluniau diwygiedig

3.    Waliau allanol yr estyniad ac unrhyw waith a wneir i’r waliau allanol yn cydweddu gyda’r eiddo presennol mewn lliw a gwead.

4.    Cyfyngu meddiant o’r fflatiau i ddosbarth C3.

5.    Unol gyda’r FCA

6.    Unol gyda’r Cynllun Adeiladu, Priffyrdd a Rheolaeth Amgylcheddol

7.    Sicrhau fod y gwelliannau bioamrywiaeth yn cael eu gwneud yn unol gyda’r Datganiad Seilwaith Gwyrdd a chynlluniau cyn i’r fflatiau gael eu meddiannu am y tro cyntaf.

8.    Llefydd parcio i fod yn weithredol cyn bod y fflatiau yn cael eu meddiannu am y tro cyntaf.

9.     Darparu a diogelu storfa biniau a beic.

10.  Sicrhau enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad ac ar gyfer yr anheddau.

Nodiadau:-

·         Gwyliadwrus o bresenoldeb rhywogaeth gwarchodedig wrth wneud y gwaith.

·         Nodyn cylfart

·         Cyngor Trafnidiaeth, Llywodraeth Cymru

·         Cyngor Dŵr Cymru

·         SUDS

Trosi cyn Wynnes Arms o dŷ tafarn i 5 fflat preswyl

a)     Amlygodd y Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais ydoedd ar gyfer addasu tŷ tafarn i 5 fflat ( 3 fflat 2 lofft a 2 fflat 1 llofft ) preswyl hunangynhaliol ynghyd â chreu llefydd parcio ac addasu’r fynedfa.  Eglurwyd bod defnydd y dafarn wedi dod i ben ddechrau 2017 a’r adeilad wedi ei gau.  Ategwyd bod yr adeilad presennol yn darparu cyfleuster tafarn ar y llawr daear, seler storio islaw ac un fflat wedi ei leoli ar y llawr cyntaf a’r ail.   Byddai’r bwriad yn golygu newidiadau mewnol i greu'r fflatiau a chyfyngiad  i newidiadau allanol i’r estyniad ochr gan addasu ychydig  ar osodiad agoriadau ffenestri a drws yn y cefn

Disgrifiwyd yr adeilad fel un wedi ei leoli ar lain triongl mewn man amlwg ym Manod, o fewn ffin datblygu Blaenau Ffestiniog ac o fewn ardal breswyl. Amlygwyd  bod bwriad darparu llefydd parcio ar gyfer 6 car, mynedfa gerbydol i’r ffordd sirol a gardd fechan gyda ‘patio’ ynghyd â safle ar gyfer gosod biniau ysbwriel a storfa beiciau.  

Cyflwynwyd y cais i Bwyllgor ar gais yr aelod lleol.

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, nodwyd bod yr egwyddor o golli’r defnydd fel tafarn wedi cael ei gytuno drwy ganiatáu’r ceisiadau blaenorol hynny ac nid oedd newid mewn amgylchiadau wedi digwydd ers y caniatawyd y ceisiadau hynny.  O ganlynaid,  roedd y Cyngor wedi derbyn addasu'r tafarn ar gyfer defnydd neillog ac felly ni fyddai colli defnydd yr eiddo fel tafarn o fewn y dref yn groes i gyfleuster cymunedol o’r CDLl. Eglurwyd bod Polisi TAI 9 yn caniatáu isrannu eiddo presennol i fflatiau hunangynhaliol cyn belled â’i fod yn cydymffurfio gyda meini prawf perthnasol o’r polisi. Wedi asesu’r cais yn erbyn y meini prawf perthnasol, ni ystyriwyd y byddai'r bwriad i addasu'r adeilad yn 5 fflat yn groes i amcanion polisi TAI 9.

Wrth ystyried y lefel cyflenwad dangosol o dai i Blaenau Ffestiniog ystyriwyd y gellid cefnogi’r bwriad. Yn unol â maen prawf 4 o Bolisi TAI 15, cyflwynodd yr ymgeisydd wybodaeth hyfywedd oedd yn dangos nad yw’n hyfyw darparu tai fforddiadwy fel rhan o’r cais.  Aseswyd y wybodaeth yma gan y Tîm Polisi Cynllunio oedd yn  cytuno gyda’r dadansoddiad, fodd bynnag, amlygwyd bod prisiau marchnad agored y fflatiau yn rhesymol a thybiwyd felly y byddai’r fflatiau yn rhai fforddiadwy ynddynt eu hunain.  Ystyriwyd fod y bwriad yn cwrdd gyda gofynion Polisi TAI 15 CDLl.

Yn ogystal gyda’r newid deddfwriaethol ynglŷn â dosbarthiadau defnydd unedau preswyl, roedd bwriad gosod amod bod y fflatiau yn cael eu cyfyngu i ddosbarth defnydd C3 yn unig sef tai annedd a ddefnyddir fel unig neu brif breswylfa.

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol  a phreswyl saif yr adeilad mewn lleoliad amlwg a chyhoeddus a derbyniwyd gwrthwynebiadau yn honni y byddai'r bwriad yn cael effaith negyddol sylweddol ar ddeiliaid yr eiddo cyfagos. Er hynny, rhaid oedd  ystyried mai defnydd tafarn oedd i’r adeilad a gellid ei ddefnyddio felly i’w lawn botensial heb  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 10.

Cynnig i godi 10 rh. tŷ fforddiadwy a datblygiadau cysylltiedig

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth A Roberts

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau isod:

1.    5 mlynedd.

2.    Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.

3.    Cydymffurfio â’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.

4.    Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r anheddau fforddiadwy e.e. meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth. 

5.    Cydymffurfiaeth gydag argymhellion y dogfennau Arolwg Ecolegol, Asesiad Effaith Coedyddiaeth a’r Cynllun Gwelliannau Bioamrywiaeth.

6.    Sicrhau enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad ac ar gyfer yr anheddau ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.

7.    Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Wener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.

8.    Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu i’r ACLL i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad, parcio cerbydau gweithredwyr y datblygiad, llwytho/dadlwytho nwyddau, storio cyfarpar offer ar y safle, ffensys diogelwch, cyfleusterau golchi olwynion a chynllun ail-gylchu/gwaredu sbwriel. 

9.    Amodau perthnasol gan yr Uned Drafnidiaeth.

10.  Cytuno gyda gorffeniadau allanol yr anheddau.

11.  Llechi naturiol i’r toeau.

12.  Sicrhau darpariaeth amserol o’r lle chware.

13.  Cyfyngu meddiant o’r Tai i ddosbarth C3.

Nodiadau:     

·         Draeniad Cynaliadwy

·         Dwr Cymru

·         Cyfoeth Naturiol Cymru

·         Trafnidiaeth

Cynnig i godi 10 rh. tŷ fforddiadwy a datblygiadau cysylltiedig

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnwys sylwadau gan yr Adran Addysg oedd yn cadarnhau capasiti digonol i ymdopi gyda’r cynnydd tebygol mewn disgyblion a fyddai’n deillio o’r datblygiad hwn.

a)     Amlygodd yr Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer codi 10 tŷ fforddiadwy canolradd ar ffurf 4 tŷ pâr deulawr dwy lofft, a dau deras o dri tŷ deulawr tair llofft ynghyd a gwaith cysylltiedig ar safle segur cyn Ysgol Babanod Coed Mawr, o fewn ardal breswyl ac o fewn ffin ddatblygu Bangor Eglurwyd bod y cynnig yn ail-ddyluniad o’r hyn a ganiatawyd o dan gais C22/0525/11/LL er mwyn ymateb i ofynion draenio ac er bod newid materol o’r hyn sydd wedi ei ganiatáu yn barod o ran dyluniad a threfniant y safle, nid oedd newid yn y cyfanswm unedau na’r dull daliadaeth o’i gymharu â’r caniatâd blaenorol. Ystyriwyd fod y cais yn gyson gyda’r caniatâd blaenorol a bod yr egwyddor o ddatblygu 10 tŷ fforddiadwy canolradd ar y safle yma yn parhau i fod yn dderbyniol.

Ategwyd bod dyluniad a ffurf y tai yn adlewyrchu dyluniad traddodiadol ac yn cynnwys elfennau cyfoes o fewn y dyluniad. Er bod rhai coed yn cael eu colli o ganlyniad i’r bwriad, mae’r prif goed sydd o ansawdd uchel yn cael eu cadw ac mae bwriad i dirweddu’r safle ymhellach. O ganlyniad, ystyriwyd bod effaith weledol y bwriad yn dderbyniol. Wrth drafod y pellter fydd rhwng y tai,  gosodiad a gogwydd yr anheddau bwriedig mewn perthynas â’r tai presennol cyfagos ynghyd a’r coed a llwyni presennol ynghyd a’r tirweddu bwriedig ar hyd ffiniau’r safle, ni ystyriwyd y byddai’r bwriad yn creu strwythurau gormesol nac yn achosi gor-edrych neu golli preifatrwydd sylweddol ar draul mwynderau deiliad cyfagos. Nodwyd y bydd amodau cynllunio yn sicrhau mwynderau’r preswylwyr lleol yn ystod y gwaith adeiladu.

b)     Er wedi ymddiheuro, nododd y Cadeirydd bod yr Aelod Lleol wedi dymuno nodi ei fod yn llawn gefnogol i’r datblygiad

c)     Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu’r cais

PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau isod:

1.     5 mlynedd.

2.     Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.

3.     Cydymffurfio â’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.

4.     Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r anheddau fforddiadwy e.e. meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth. 

5.     Cydymffurfiaeth gydag argymhellion y dogfennau Arolwg Ecolegol, Asesiad Effaith Coedyddiaeth a’r Cynllun Gwelliannau Bioamrywiaeth.

6.     Sicrhau enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad ac ar gyfer yr anheddau ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.

7.     Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Wener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.

8.     Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu i’r ACLL i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad, parcio cerbydau gweithredwyr y datblygiad, llwytho/dadlwytho nwyddau, storio cyfarpar offer ar y safle,  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 11.

Cais llawn i ddymchwel tri tŷ marchnad agored presennol a chodi 3 tŷ yn eu lle (i'w defnyddio fel unedau gwyliau), dymchwel adeiladau storio presennol, codi 4 uned gwyliau newydd, ail leoli ac amnewid carafán statig presennol (defnydd gwyliau) ynghyd a gwaith cysylltiol a thirlunio.

AELOD LLEOL: Cynghorydd John Brynmor Hughes

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Gohirio’r cais i ganiatáu amser i ymateb ac i drafod cynlluniau diwygiedig gyda swyddogion

Cais llawn i ddymchwel tri tŷ marchnad agored presennol a chodi 3 tŷ yn eu lle (i'w defnyddio fel unedau gwyliau), dymchwel adeiladau storio presennol, codi 4 uned gwyliau newydd, ail leoli ac amnewid carafán statig bresennol (defnydd gwyliau) ynghyd a gwaith cysylltiol a thirlunio

a)     Amlygodd y Rheolwr Cynllunio bod cais wedi dod i law gan asiant yr ymgeisydd i’r pwyllgor ohirio ystyriaeth o'r cais i ganiatáu amser i ymateb ac i drafod cynlluniau diwygiedig gyda swyddogion.

Cynigiwyd ac eiliwyd gohirio’r cais

PENDERFYNWYD Gohirio’r cais i ganiatáu amser i ymateb ac i drafod cynlluniau diwygiedig gyda swyddogion